Indice ISTAT negativo!

Qualche nostro lettore è caduto nel panico in questi mesi perché la variazione dell’indice FOI dell’ISTAT è stata NEGATIVA.  La posizione di Confedelizia è quella che il canone non va diminuito. La posizione dei sindacati degli inquilini (SICET, SUNIA, ecc.) è ovviamente di parere contrario, cioè che il canone vado ridotto.

In realtà, come per tante controversie, bisogna tenere conto di cosa c’è scritto nel contratto. Se per esempio nel contratto c’è scritto che l’adeguamento ISTAT è su richiesta del locatore, allora se il locatore non lo richiede il canone rimane invariato. Diverso sarebbe se ci fosse scritto che l’adeguamento è automatico anche senza richiesta esplicita del locatore. In quest’ultimo caso potrebbe essere possibile la richiesta in diminuzione. Un altro accorgimento contrattuale sarebbe quello di non chiamarlo “adeguamento” oppure “aggiornamento” ma bensì “aumento” oppure “incremento”.

Calcolo dell’imposta di registro sulle proroghe

Calcoli

Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo dell’imposta di registro della proroga e per la compilazione e stampa del modello F24 ELIDE.

Per proroga si intende l’allungamento della durata iniziale stabilita in un contratto d’affitto. La proroga presuppone il solo pagamento dell’imposta di registro e non la presentazione del contratto; in quanto quest’ultimo si intende invariato ad eccezione della durata.

Se intende per proroga anche la seconda parte dei classi contratti che prevedono una durata iniziale + rinnovo. Per esempio dopo i primi 4 anni dei 4+4 è necessario registrare la proroga; oppure ad esempio dopo i primi 3 anni dei contratti concordati 3+2.

Il codice tributo del F24 ELIDE per questa imposta è 1504, independentemente che l’imposta sia riferita all’intera durata o alla prima annualità.

Il calcolo dell’imposta di registro della proroga dipende da vari fattori. Il primo è l’oggetto della locazione:

Immobili ad uso abitativo

Rientrano in questo gruppo tutti gli immobili che per natura catastale sono ad uso abitativo (categorie catastali A), cantine, box e altri annessi al fabbricato di tipo residenziale. Se il contratto di locazione è soggetto ad IVA si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00. In caso contrario, cioè se il contratto non è soggetto ad IVA, si può scegliere di pagare l’imposta per la prima annualità o per l’intera durata.

Per l’intera durata si intende la durata dell’eventuale rinnovo o periodo stabilito per la proroga. Cioè per esempio, 4 anni nel caso di contratti 4+4, oppure 2 anni nel caso di contratti agevolati 3+2.

Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli vanno arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 2% sul canone annuo risulta essere € 144,40; allora l’imposta di registro sarà € 144,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 2% del canone annuo aggiornato eventualmente all’ISTAT. Per esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 500,00, l’imposta sarà € 120,00 (2% di € 6.000,00). Se il 2% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 2% del canone pattuito per tutte le annualità della proroga (es: 4 anni nel caso di 4+4) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (1,5%) del tasso vigente di interesse legale (3% dal 1/1/2008 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:

Locazione 4+4 con canone mensile di € 500,00.
Canone annuo: € 6.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 480,00 = 2% di (€ 6.000,00 x 4 anni)
Detrazione d’imposta: € 28,80 = 6% (1,5% x 4 anni) di € 480,00
Imposta da pagare: € 451,00 = arrotondamento di € 451,20 = € 480,00 – € 28,80

Il codice tributo del F24 ELIDE per questa imposta è sempre 1504.

Nel caso di contratti con canone concordato (3+2), nei comuni ad alta densità abitativa, il calcolo viene fatto sul 70% del canone annuo (in virtù di una detrazione del 30% sull’imposta di registro).

Immobili ad uso strumentale

Gli immobili strumentali per natura sono quelli che, secondo la legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Questi immobili hanno una categoria catastale che determina l’uso professionale. Per esempio, sono immobili strumentali: i negozi e le botteghe (categoria C/1); gli uffici e gli studi (categoria A/10); i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria catastale B/8), ecc.

Se il locatore non ha partita IVA, l’imposta di registro viene calcolata come per gli immobili ad uso abitativo (vedere sopra).

Dopo l’approvazione del decreto legge n. 223 del 4/7/2006, tutti i contratti di locazione che hanno per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso. Anche per questi contratti, al momento della registrazione, si può scegliere di pagare l’imposta di registro per la prima annualità o per l’intera durata del contratto.

Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli devono essere arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo risultante del 1% sul canone annuo risulta essere € 200,55; allora l’imposta di registro sarà € 201,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 1% del canone annuo aggiornato eventualmente all’ISTAT. Per esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 1.000,00, l’imposta sarà € 120,00 (1% di € 12.000,00). Se il 1% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 1% del canone pattuito per tutte le annualità della proroga (es: 6 anni nel caso di 6+6) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (1,5%) del tasso vigente di interesse legale (3% dal 1/1/2008 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:

Locazione 6+6 con canone mensile di € 1.000,00.
Canone annuo: € 12.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 720,00 = 1% di (€ 12.000,00 x 6 anni)
Detrazione d’imposta: € 64,80 = 9% (1,5% x 6 anni) di € 720,00
Imposta da pagare: € 655,00 = arrotondamento di € 655,20 = € 720,00 – € 28,80

Per calcolare in automatico l’imposta di registro, fare la registrazione telematica dei contratti o delle annualità successive potete valutare l’acquisto del programma “Gestione Affitti”.

DATOS offre anche dei corsi teorici/pratici sulle locazioni immobiliari.

Calcolo dell’imposta di registro per i contratti di comodato d’uso gratuito

Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo dell’imposta di registro e per la compilazione e stampa del modello F23.

La registrazione dei contratti di comodato d’uso gratuito prevedono una imposta di registro nella misura fissa di € 200,00.

Il pagamento dell’imposta di registro deve essere fatta entro 20gg dalla data di stipula del contratto. Il codice da utilizzare nel F23 per il versamento di questa imposta è 109T.

Il contratto di comodato gratuito NON E’ un contratto di locazione quindi continua ad essere registrato con la compilazione del Modello 69 e il pagamento dell’imposta di registro con Modello F23.

DATOS offre anche dei corsi teorici/pratici sulle locazioni immobiliari.

Calcolo dell’imposta di registro sulle locazioni pluriennali

CalcoliNota: questo articolo si riferisce a contratti di durata pluriennale. Per contratti di durata inferiore all’anno vi preghiamo di consultare questo articolo: Calcolo dell’imposta di registro per locazioni di durata inferiore all’anno.


Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo dell’imposta di registro e per la compilazione e stampa del modello F24 ELIDE e RLI.

L’imposta di registro di un contratto d’affitto dipende da vari fattori. Il primo, e più importante, è l’oggetto della locazione:

Immobili ad uso abitativo

Rientrano in questo gruppo tutti gli immobili che per natura catastale sono ad uso abitativo (categorie catastali A), cantine, box e altri annessi al fabbricato di tipo residenziale. Se il contratto di locazione è soggetto ad IVA si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00. In caso contrario, cioè se il contratto non è soggetto ad IVA, si può scegliere di pagare l’imposta per la prima annualità o per l’intera durata.

Per l’intera durata si intende la durata iniziale senza rinnovo. Cioè per esempio, 4 anni nel caso di contratti 4+4, oppure 3 anni nel caso di contratti agevolati 3+2. Superata la prima parte del contratto bisogna fare la registrazione della proroga.

Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli vanno arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 2% sul canone annuo risulta essere € 144,40; allora l’imposta di registro sarà € 144,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 2% del canone annuoPer esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 500,00, l’imposta sarà € 120,00 (2% di € 6.000,00). Se il 2% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

Il codice tributo del F24 ELIDE è 1500.

Annualità successive

Le annualità successive vanno pagate entro 30gg dalla cadenza annuale del contratto. Per esempio se un contratto inizia il 1/9/2007 allora l’annualità successiva relativa al 2008 deve essere pagata entro 30/9/2008. L’imposta di registro in questi casi è il 2% del canone aggiornato senza la misura fissa dei € 67,00. Attenzione: si deve prendere il canone aggiornato e non quello originale. Il canone può essere aggiornato per vari motivi, uno dei più comuni è quello dell’aumento sulla base dell’indice FOI dell’ISTAT.

Il codice tributo del F24 ELIDE è 1501.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 2% del canone pattuito per tutte le annualità del contratto (es: 4 anni nel caso di 4+4) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (0,5%) del tasso vigente di interesse legale (1% dal 1/1/2014 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:

Locazione 4+4 con canone mensile di € 500,00.
Canone annuo: € 6.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 480,00 = 2% di (€ 6.000,00 x 4 anni)
Detrazione d’imposta: € 9,60 =2% (0,5% x 4 anni) di € 480,00
Imposta da pagare: € 470,40  = € 480,00 – € 9,60

Il codice tributo del F24 ELIDE è 1500.

Nel caso di contratti con canone concordato (3+2), nei comuni ad alta densità abitativa, il calcolo viene fatto sul 70% del canone annuo (in virtù di una detrazione del 30% sull’imposta di registro).

Se tutti i locatori optano per la cedolare secca, allora non si paga l’imposta di registro e di bollo. Invece se c’è un regime misto (cioè almeno un locatore non opta per la cedolare secca), allora l’imposta di registro viene calcolata per la sola percentuale totale di proprietà dei locatori che non hanno optato per la cedolare secca. Per esempio, una locazione con marito e moglie al 50% ciascuno, in cui la moglie non opta per la cedolare secca e un canone annuo di € 12.000,00, l’imposta di registro sarà di € 120,00 = 50% del 2% su € 12.000,00. Se l’importo è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00. Nei regimi misti di cedolare secca, l’imposta di bollo si paga interamente.

Nel caso il deposito cauzionale è versato da un estraneo al contratto di locazione, allora all’imposta di registro precedentemente calcolata deve essere aggiunto lo 0,5% della cauzione. Vediamolo con un esempio:

Locazione 4+4 con canone mensile di € 500,00
Deposito cauzionale di € 2.000,00 versato da un garante
2% di € 6.000,00 = € 120,00
+
0,5% di € 2.000,00 = € 10,00
Imposta di registro da pagare: € 130,00

Immobili ad uso strumentale

Gli immobili strumentali per natura sono quelli che, secondo la legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Questi immobili hanno una categoria catastale che determina l’uso professionale. Per esempio, sono immobili strumentali: i negozi e le botteghe (categoria C/1);  gli uffici e gli studi (categoria A/10); i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria catastale B/8), ecc.

Se il locatore non ha partita IVA, l’imposta di registro viene calcolata come per gli immobili ad uso abitativo (vedere sopra).

Dopo l’approvazione del decreto legge n. 223 del 4/7/2006, tutti i contratti di locazione che hanno per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso. Anche per questi contratti, al momento della registrazione, si può scegliere di pagare l’imposta di registro per la prima annualità o per l’intera durata del contratto.

Per l’intera durata si intende la durata iniziale senza rinnovo. Cioè per esempio, 6 anni nel caso di quelli 6+6. Superata la prima parte del contratto è necessario fare la registrazione della proroga.

Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli devono essere arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo risultante del 1% sul canone annuo risulta essere € 200,55; allora l’imposta di registro sarà € 201,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 1% del canone annuoPer esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 1.000,00, l’imposta sarà € 120,00 (1% di € 12.000,00). Se il 1% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

Il codice tributo del F24 ELIDE è 1500.

Annualità successive

Le annualità successive vanno pagate entro 30gg dalla cadenza annuale del contratto. Per esempio se un contratto inizia il 1/9/2007 allora l’annualità successiva relativa al 2008 deve essere pagata entro 30/9/2008. L’imposta di registro in questi casi è il 1% del canone aggiornato senza la misura fissa dei € 67,00. Attenzione: si deve prendere il canone aggiornato e non quello originale. Il canone può essere aggiornato per vari motivi, uno dei più comuni è quello dell’aumento sulla base dell’indice FOI dell’ISTAT.

Il codice tributo del F24 ELIDE è 1501.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 1% del canone pattuito per tutte le annualità del contratto (es: 6 anni nel caso di 6+6) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (0,5%) del tasso vigente di interesse legale (1% dal 1/1/2014 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:

Locazione 6+6 con canone mensile di € 1.000,00.
Canone annuo: € 12.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 720,00 = 1% di (€ 12.000,00 x 6 anni)
Detrazione d’imposta: € 21,60 = 3% (0,5% x 6 anni) di € 720,00
Imposta da pagare: € 698,00 = arrotondamento di € 698,40 = € 720,00 – € 21,60

Il codice tributo del F24 ELIDE è 1500.

Nel caso il deposito cauzionale è versato da un estraneo al contratto di locazione, allora all’imposta di registro precedentemente calcolata, per la prima annualità o l’intera durata, deve essere aggiunto lo 0,5% della cauzione. Vediamolo con un esempio:

Locazione 6+6 con canone mensile di € 1.000,00
Deposito cauzionale di € 2.000,00 versato da un garante
1% di € 12.000,00 = € 120,00
+
0,5% di € 2.000,00 = € 10,00
Imposta di registro da pagare: € 130,00

Per calcolare in automatico l’imposta di registro, fare la registrazione telematica dei contratti o delle annualità successive potete valutare l’acquisto del programma “Gestione Affitti”.

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Calcolo dell’imposta di registro per il subentro dei conduttori

Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo di questa imposta di registro e la stampa del F24 ELIDE.

Il subentro (cessione) di un conduttore nel contratto di affitto prevede il pagamento di un imposta di registro nella misura fissa di € 67,00. Il pagamento deve essere fatto entro 30gg dalla data di subentro.

Il codice da utilizzare nel F24 ELIDE per il versamento di questa imposta è 1502.

DATOS offre un corso teorico e pratico sulle locazioni immobiliari con tutti gli argomenti e gli aggiornamenti normativi.

Calcolo dell’imposta di registro per le risoluzioni delle locazioni

Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo dell’imposta di registro e per la compilazione e la stampa del modello F24 ELIDE.

La risoluzione anticipata di un affitto prevede il pagamento di un imposta di registro nella misura fissa di € 67,00. Questo importo deve essere corrisposto da parte del soggetto che ha dato disdetta dell’affitto.

Il pagamento dell’imposta di registro deve essere fatta entro 30gg dalla data di fine locazione. Il codice da utilizzare nel F24 ELIDE per il versamento di questa imposta è 1503.

Vediamo il seguente esempio:

Contratto 4+4
Inizio: 1/9/2006
Fine: 31/8/2010
Disdetta inviata dagli inquilini con data di fine locazione 1/3/2008

L’imposta di registro € 67,00 deve essere pagata entro il 30/3/2008. Gli inquilini dovranno versare al locatore l’importo dell’imposta di registro in quanto la disdetta è partita da loro.

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Calcolo dell’imposta di registro sulle locazioni inferiori all’anno

CalcoliNota: questo articolo si riferisce a contratti di durate inferiore all’anno. Per contratti di durata pluriennale vi preghiamo di consultare questo articolo: Calcolo dell’imposta di registro sulle locazioni pluriennali.


Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo dell’imposta di registro e per la stampa del modello F24 ELIDE.

I contratti d’affitto inferiori all’anno sono di solito quelli transitori o di affitto turistico (vacanza, stagionale, ecc.). Questi contratti vanno registrati soltanto se hanno una durata superiore ai 30gg.

Per determinare l’imposta di registro in questi casi è necessario l’oggetto della locazione. Il codice tributo del F24 ELIDE per questa imposta è 1500.

Immobili ad uso abitativo

Rientrano in questo gruppo tutti gli immobili che per natura catastale sono ad uso abitativo (categorie catastali A), cantine, box e altri annessi al fabbricato di tipo residenziale. Se il contratto di locazione è soggetto ad IVA si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00. In caso contrario si calcola sulla base del 2% del canone complessivo da corrispondere.

Se il 2% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

L’importo risultante dal calcolo va arrotondato all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 2% sul canone risulta essere € 100,23; allora l’imposta di registro sarà € 100,00.

Vediamo di seguito due esempi:

Contratto d’affitto turistico di 2 mesi per l’importo di canone complessivo di € 2.500,00
Imposta di registro: € 67,00 perché il 2% (€ 50,00) è minore di € 67,00.

Contratto d’affitto transitorio di 10 mesi con un canone mensile di € 413,00
Imposta di registro: € 83,00 = arrotondamento di € 82,60 = 2% di € 4.130,00 (10 x € 413,00)

Immobili ad uso strumentale

Gli immobili strumentali per natura sono quelli che, secondo la legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Questi immobili hanno una categoria catastale che determina l’uso professionale. Per esempio, sono immobili strumentali: i negozi e le botteghe (categoria C/1);  gli uffici e gli studi (categoria A/10); i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria catastale B/8), ecc.

Se il locatore non ha partita IVA, l’imposta di registro viene calcolata come per gli immobili ad uso abitativo (vedere sopra).

L’imposta di registro viene determinata sulla base del 1% del canone complessivo da corrispondere. Se l’importo ottenuto è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

L’importo risultante dal calcolo va arrotondato all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 1% sul canone risulta essere € 99,67; allora l’imposta di registro sarà € 100,00.


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