Calcolo dell’imposta di registro sulle proroghe

Calcoli

Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo dell’imposta di registro della proroga e per la compilazione e stampa del modello F24 ELIDE.

Per proroga si intende l’allungamento della durata iniziale stabilita in un contratto d’affitto. La proroga presuppone il solo pagamento dell’imposta di registro e non la presentazione del contratto; in quanto quest’ultimo si intende invariato ad eccezione della durata.

Se intende per proroga anche la seconda parte dei classi contratti che prevedono una durata iniziale + rinnovo. Per esempio dopo i primi 4 anni dei 4+4 è necessario registrare la proroga; oppure ad esempio dopo i primi 3 anni dei contratti concordati 3+2.

Il codice tributo del F24 ELIDE per questa imposta è 1504, independentemente che l’imposta sia riferita all’intera durata o alla prima annualità.

Il calcolo dell’imposta di registro della proroga dipende da vari fattori. Il primo è l’oggetto della locazione:

Immobili ad uso abitativo

Rientrano in questo gruppo tutti gli immobili che per natura catastale sono ad uso abitativo (categorie catastali A), cantine, box e altri annessi al fabbricato di tipo residenziale. Se il contratto di locazione è soggetto ad IVA si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00. In caso contrario, cioè se il contratto non è soggetto ad IVA, si può scegliere di pagare l’imposta per la prima annualità o per l’intera durata.

Per l’intera durata si intende la durata dell’eventuale rinnovo o periodo stabilito per la proroga. Cioè per esempio, 4 anni nel caso di contratti 4+4, oppure 2 anni nel caso di contratti agevolati 3+2.

Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli vanno arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 2% sul canone annuo risulta essere € 144,40; allora l’imposta di registro sarà € 144,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 2% del canone annuo aggiornato eventualmente all’ISTAT. Per esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 500,00, l’imposta sarà € 120,00 (2% di € 6.000,00). Se il 2% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 2% del canone pattuito per tutte le annualità della proroga (es: 4 anni nel caso di 4+4) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (1,5%) del tasso vigente di interesse legale (3% dal 1/1/2008 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:

Locazione 4+4 con canone mensile di € 500,00.
Canone annuo: € 6.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 480,00 = 2% di (€ 6.000,00 x 4 anni)
Detrazione d’imposta: € 28,80 = 6% (1,5% x 4 anni) di € 480,00
Imposta da pagare: € 451,00 = arrotondamento di € 451,20 = € 480,00 – € 28,80

Il codice tributo del F24 ELIDE per questa imposta è sempre 1504.

Nel caso di contratti con canone concordato (3+2), nei comuni ad alta densità abitativa, il calcolo viene fatto sul 70% del canone annuo (in virtù di una detrazione del 30% sull’imposta di registro).

Immobili ad uso strumentale

Gli immobili strumentali per natura sono quelli che, secondo la legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Questi immobili hanno una categoria catastale che determina l’uso professionale. Per esempio, sono immobili strumentali: i negozi e le botteghe (categoria C/1); gli uffici e gli studi (categoria A/10); i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria catastale B/8), ecc.

Se il locatore non ha partita IVA, l’imposta di registro viene calcolata come per gli immobili ad uso abitativo (vedere sopra).

Dopo l’approvazione del decreto legge n. 223 del 4/7/2006, tutti i contratti di locazione che hanno per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso. Anche per questi contratti, al momento della registrazione, si può scegliere di pagare l’imposta di registro per la prima annualità o per l’intera durata del contratto.

Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli devono essere arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo risultante del 1% sul canone annuo risulta essere € 200,55; allora l’imposta di registro sarà € 201,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 1% del canone annuo aggiornato eventualmente all’ISTAT. Per esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 1.000,00, l’imposta sarà € 120,00 (1% di € 12.000,00). Se il 1% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 1% del canone pattuito per tutte le annualità della proroga (es: 6 anni nel caso di 6+6) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (1,5%) del tasso vigente di interesse legale (3% dal 1/1/2008 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:

Locazione 6+6 con canone mensile di € 1.000,00.
Canone annuo: € 12.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 720,00 = 1% di (€ 12.000,00 x 6 anni)
Detrazione d’imposta: € 64,80 = 9% (1,5% x 6 anni) di € 720,00
Imposta da pagare: € 655,00 = arrotondamento di € 655,20 = € 720,00 – € 28,80

Per calcolare in automatico l’imposta di registro, fare la registrazione telematica dei contratti o delle annualità successive potete valutare l’acquisto del programma “Gestione Affitti”.

DATOS offre anche dei corsi teorici/pratici sulle locazioni immobiliari.

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28 pensieri su “Calcolo dell’imposta di registro sulle proroghe

  1. Nel caso di un contratto con scadenza 31/12 di Euro 12.000/annui a cui viene applicata l’indicizzazione Istat pari a 1,425% (75% di 1,9 indice Istat dicembre) che passa quindi a Euro 12.171/annui. l’imposta di registro che devo versare entro gennaio e’ calcolata sul nuovo canone di 12.171 o su quello precedente? Grazie per i chiarimenti che vorrete darmi.

  2. Buongiorno, vorrei porre il seguente quesito. Per un contratto di locazione di immobile strumentale stipulato il 01/04/1999, della durata 6 + 6, e quindi scaduto il 31/03/2011 è necessario procedere alla stipula di un nuovo contratto oppure in fase di pagamento telematico dell’imposta di registro è sufficiente scegliere l’opzione “proroga” e rinnovare le condizioni contrattuali originarie.
    Grazie

  3. In caso di contratto d’affitto uso commerciale (durata 6 anni), dopo aver pagato annualmente l’imposta di registro del 2% del canone annuo (considerando le rivalutazioni ISTAT), se i 6 anni sono terminati e quest’anno è l’anno della proroga (per altri 6 anni) si potrebbe pagare l’imposta di registro per l’intero periodo (di 6 anni), usufruendo dello sconto e senza considerare le rivalutazioni ISTAT?

  4. In caso di un contratto ad uso abitativo 4+4 dopo i primi quattro anni occorre pagare l’imposta di registro per la proroga codice 114T il calcolo è sempre il 2% sul canone se pago annualmente l’imposta ovvero € 5.400,00 x 2% = € 108,00 o bisogna pagare € 67,00 di tassa fissa più il 2% sul canone con il codice 112T relativo alle annualità successive?
    In caso il cui la proroga è il 2% del canone da versare con codice 114T se viene versata con il codice 112T cosa bisogna fare? Si può inviare una richiesta all’Agenzia delle Entrate per il cambio del codice?
    Grazie

    • Vi possiamo rispondere sul primo quesito: l’imposta di registro della proroga va calcolata con la stessa percentuale applicata alle annualità ma se l’importo ottenuto è minore di 67 euro, allora devono essere pagati i 67 euro.

  5. Buona sera,
    Una curiosità. Per “proroga” si intende il rinnovarsi di un periodo contrattuale? Nel caso in cui sia scaduto il 4+4 di una locazione ad uso abitativo e le parti intendano semplicemente rinnovare di altri 4 anni senza mutare le condizioni contrattuali si deve usare sempre il codice 114T sull’ F23?

  6. Buona sera, non mi è chiaro questo: in caso di contratto a uso abitativo tipo 4+4 la PROROGA si effettua il quinto anno o il nono anno?

    • Quella del 5to anno è una proroga IMPLICITA, cioè il contratto si intende rinnovato automaticamente se non avviene disdetta dalle parti. Invece quella del 9no anno è una proroga ESPLICITA, cioè avviene soltanto per volere di entrambe le parti.

  7. buon giorno vorrei sapere quanto si paga il rinnovo contratto di locazione uso abitativo dopo la scadenza del vecchio contratto di anni 4+4 .grazie distinti saluti

    • Quello che lei chiama “rinnovo” alla fine del contratto 4+4 in realtà è una proroga.
      Controlli quanto diciamo noi sulle proroghe.

  8. Buongiorno,
    vorrei sapere se al termine di un contratto di locazione e quindi successivo secondo rinnovo (con nuova proposta di locazione), l’imposta di registro, che io pago ogni anno,è da pagare 2 volte o deve essere solo aggiornata alla nuova proposta di locazione?
    Grazie in anticipo

    • Non c’è niente di doppio. Se quello che lei chiama “secondo rinnovo” è un nuovo contratto di locazione allora lei pagherà l’imposta per la prima annualità e per quelle successive. Il precedente contratto legalmente e fiscalmente è finito.

      • Prima di tutto grazie per avermi risposto.
        Il mio dubbio nasceva dal fatto che l’imposta di registro, che io pago annualmente (ma che ho iniziato a pagare alla fine del 1° anno di contratto), andava a coincidere ora con l’inizio del nuovo contratto, quindi della nuova imposta di registro. Quello che volevo sapere era se conveniva cominciare a pagare la nuova imposta immediatamente o regolarmi, come successo in questi anni, dopo mesi.
        Grazie ancora

  9. su un contratto 4+4 l’inquilino fa esplicita comunicazione che allo scadere dei primi 4 anni lascia casa. Si deve pagare lo stesso la tassa di disdetta di 67euro?

    • Non c’è bisogno di pagare nessuna imposta di registro per risoluzione perché se non arriva la notifica al fisco della proroga implicita (cioè gli ulteriori 4 anni) il contratto si considera finito naturalmente.

  10. Sono parte locatrice in un contratto di locazione commerciale, scaduto il 31 maggio 2013. Stiamo discutendo con l’inquilino per il rinnovo, ma, pur essendo oramai definite le pattuizioni quasi per intero, essendo l’articolato contrattuale un po’ complesso, non ce la faremo a registrare il nuovo contratto entro la scadenza del 1 luglio 2013 (valida per i contratti che decorrono dal 1 giugno 2013). Pensavo allora di pagare un’imposta di registro per una proroga di un mese del vecchio contratto, dal 1 giugno al 30 giugno 2013, e poi, comodamente, quando sarà pronto, registrare il nuovo contratto, che avrà a quel punto decorrenza dal 1 luglio 2013, entro il 30 luglio 2103. Sono andato allo sportello della locale Agenzia delle Entrate, ma mi hanno detto che loro non accettano pagamenti di imposte di locazione per proroghe di un mese. Secondo loro la proroga andrebbe pagata calcolata sul periodo minimo di un anno. Voi che ne pensate? Grazie

  11. Buona sera, contratto di locazione 4+4 , scadenza primi 4 anni cosa fare?
    – Mod. F23 con il codice 114T Proroga (2% canone annuo per un minimo di euro 67) ????

    – E’ necessario inserire i dati catastali (non essendo presenti sul contratto) ???? Presentando all’agenzia delle entrate il modello 69 ????

    In attesa di gentile riscontro, cordialità .

  12. Con il pagamento del 2% per Proroga dei secondi 4 anni (codice 1504) assolvo ogni obbligo o devo aggiungere l’imposta di registro, sempre del 2%, per annualità successive?
    Grazie.

    • Buon giorno .Sto leggendo ma non riesco a capire ! Vorrei sapere se al momento della registrazione annuale di un contratto di locazione da prorogare va calcolata l’ imposta due volte ( un importo per la registrazione annuale e l’ altro per la proroga ) oppure va registrato come sempre e l’ importante e’ solo mettere il codice della proroga ??
      Anna

      • L’imposta va calcolata una volta sola, nel caso della proroga c’è l’imposta di registro minima di € 67,00 e il codice tributo è diverso da quello dell’annualità

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