Ravvedimento operoso dell’imposta di bollo

Quando viene applicata una marca da bollo con data successiva alla data di stipula di un contratto allora bisogna pagare la sanzione calcolata in funzione del numero di giorni tra la data di stipula e la data del bollo:

  • Se si paga entro il 14° giorno dalla scadenza basta versare la sanzione dello 0,66% per ogni giorno di ritardo. Es: data di stipula 1/3/2015 – data pagamento 5/4/2015 – 3,33%
  • 10% (entro il 30° giorno) – Es: data di stipula 1/3/2015 – data pagamento 20/3/2015
  • 11,11% (entro il 90° giorno) – Es: data di stipula 1/3/2015 – data pagamento 25/5/2015
  • 12,5% (entro il anno) – Es: data di stipula 1/2/2015 – data pagamento 5/9/2015
  • 14,28% (entro due anni) – Es: data di stipula 2/3/2014 – data pagamento 7/9/2015
  • 16,66% (oltre i due anni). Es: data di stipula 1/3/2012 – data pagamento 10/4/2015

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Sanzioni e interessi per la tardiva registrazione del contratto di locazione – Ravvedimento Operoso

I contratti di locazione devono essere registrati entro 30gg della data di stipula del contratto (o dalla decorrenza se precedente alla stipula). Se il contratto viene registrato oltre quella data; allora dovranno essere versati, oltre all’imposta di registro dovuta, la sanzione e gli interessi legali previsti per l’omessa registrazione nel ravvedimento operoso 2015.

Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo della sanzione e gli interessi e la stampa del modello F24 ELIDE.

Sanzioni

L’importo della sanzione viene calcolato in percentuale sull’imposta di registro dovuta. Le percentuali da utilizzare dipendono del tempo trascorso tra la data di stipula o di decorrenza se antecedente + 30gg e la data di registrazione:

  • 6% (entro il 30° giorno) con un minimo di € 20.00
  • 12% (entro il 90° giorno)
  • 15% (entro il anno)
  • 17,14% (entro due anni)
  • 20% (oltre i due anni)

Il codice da utilizzare sul modello F24 ELIDE è 1507.

Interessi

Gli interessi legali vanno calcolati sull’importo dell’imposta di registro dovuta tra la data di stipula + 30 gg e la data di registrazione.

Per calcolare gli interessi legali potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS.

Il codice da utilizzare sul modello F24 ELIDE è 1508.

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Sanzioni e interessi per la tardiva registrazione di un contratto di comodato gratuito

I contratti di comodato gratuito devono essere registrati entro 20gg della data di stipula del contratto. Se il contratto viene registrato oltre quella data; allora dovranno essere versati, oltre all’imposta di registro dovuta, la sanzione e gli interessi legali previsti per legge (Ravvedimento operoso).

Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo della sanzione e gli interessi e la stampa del modello F24 ELIDE.

Sanzioni

L’importo della sanzione viene calcolato in percentuale sull’imposta di registro dovuta. Le percentuali da utilizzare dipendono del tempo trascorso tra la data di stipula o di decorrenza se antecedente + 20gg e la data di registrazione:

  • € 20,00 entro i 30gg
  • € 24,00 entro i 90gg
  • € 30,00 entro l’anno
  • € 34,29 entro i due anni
  • € 40,00 oltre i due anni

Il pagamento della sanzione va fatto utilizzato il modello F23 con il codice tributo 671T

Interessi

Gli interessi legali vanno calcolati sull’importo dell’imposta di registro dovuta tra la data di stipula + 20 gg e la data di registrazione.

Per calcolare gli interessi legali potete utilizzare gratuitamente la calcolatrice gratuita di DATOS.

Il codice da utilizzare nel modello F23 per gli interessi è 731T.

 

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Indice ISTAT negativo!

Qualche nostro lettore è caduto nel panico in questi mesi perché la variazione dell’indice FOI dell’ISTAT è stata NEGATIVA.  La posizione di Confedelizia è quella che il canone non va diminuito. La posizione dei sindacati degli inquilini (SICET, SUNIA, ecc.) è ovviamente di parere contrario, cioè che il canone vado ridotto. In realtà, come per tante controversie, bisogna tenere conto di cosa c’è scritto nel contratto. Se per esempio nel contratto c’è scritto che l’adeguamento ISTAT è su richiesta del locatore, allora se il locatore non lo richiede il canone rimane invariato. Diverso sarebbe se ci fosse scritto che l’adeguamento è automatico anche senza richiesta esplicita del locatore. In quest’ultimo caso potrebbe essere possibile la richiesta in diminuzione. Un altro accorgimento contrattuale sarebbe quello di non chiamarlo “adeguamento” oppure “aggiornamento” ma bensì “aumento” oppure “incremento”.

Istruzioni per la compilazione del modello F24 ELIDE

Il modello F24 ELIDE è diventato obbligatorio, dal 1/1/2015, per il pagamento dell’imposta di registro relativa ad adempimenti di contratti di locazione (es: registrazione, annualità, risoluzione, ecc.). Questo modello sostituisce il precedente modello F23 e la sua compilazione è parecchio diversa.

Per la registrazione di comodati d’uso gratuito e le riduzioni di canone si continua ad usare il modello F23 (insieme al modello 69).

Vediamo di seguito le sezioni che lo compongono:

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Per la sezione Contribuente (di cui vediamo di sotto un ingrandimento) ci sono i seguenti elementi da tenere in considerazione:

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  • Nel caso di una ditta individuale vanno inseriti i dati della persona fisica.
  • Nel caso di un soggetto giuridico, la ragione sociale va inserita nel campo Cognome. I campi relativi al nome e la nascita non vanno compilati.
  • Nel “Codice fiscale del coobbligato …” va inserito un codice fiscale di una delle controparti. Per esempio se chi paga è il locatore allora in questo campo deve esserci il codice fiscale di uno dei conduttori.
  • Il codice identificativo deve avere sempre, nel caso di adempimenti di contratti di locazione, il valore 63.

Per la sezione Erario dovete tenere i conto i seguenti punti:

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  • Tipo è sempre F
  • Il campo Elementi identificativi contiene il Codice Identificativo di ContrattoE’ fatto di un massimo di 17 caratteri e  viene rilasciato dall’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione.Esempio di nuovo codice identificativo: TJR14T001103   SJNel caso in cui non sia disponibile (perché registrato con i vecchi estremi Ufficio-Anno-Serie-Numero) si può ricostruire con gli estremi di registrazione. In questo caso la dimensione è di 16 caratteri.Non va compilato con la prima registrazione
  • Il campo Codice contiene il codice del tributo da versare.
  • L’Anno di riferimento, nel caso di prima registrazione, deve essere quello di stipula (o decorrenza se antecedente)
  • L’Anno di riferimento, nel caso di adempimenti successivi, deve essere quello della scadenza dell’adempimento stesso. Per esempio se è si paga l’annualità relativa alla decorrenza 15/12/2015-14/12/2016, va inserito 2015 nell’anno anche se magari il pagamento avviene a Gennaio del 2016. Se è una risoluzione si inserisce l’anno della nuova data di fine della locazione.

Nella seguente immagine potrete vedere come costruire l’elemento identificativo nel caso di vecchi estremi di registrazione (Ufficio-Anno-Serie-Numero).

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Esempi:

TMD113T000082000   R4M9801002134012 TNN0902000123001

Infine nel campo SALDO FINALE bisogna inserire la somma di tutti i tributi pagati. Non ci sono arrotondamenti negli importi dei singoli tributi.

Se siete interessati ad approfondimenti o aggiornamenti sui nuovi modelli o normative, DATOS offre un corso teorico e pratico sulle locazioni immobiliari.

 

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Codici del modello F24 ELIDE

I codici tributi per il nuovo modello F24 ELIDE, obbligatorio per il pagamento dell’imposta di registro su adempimenti relativi a contratti di locazione, sono i seguenti:

  • 1500: Imposta di registro prima registrazione per l’intera durata o no (ex. 115T/107T)
  • 1501:  Imposta di registro per l’Annualità (ex 112T)
  • 1502: Imposta di registro per la Cessione (ex 110T)
  • 1503: Imposta di registro per la Risoluzione (ex 113T)
  • 1504: Imposta di registro per la Proroga (ex 114T)
  • 1505: Imposta di bollo se il pagamento è contestuale alla stipula (ex 456T)
  • 1506: Tributi speciali e compensi (chiamati anche “Diritti di segreteria” – ex 964T)
  • 1507: Sanzioni da ravvedimento per la prima registrazione (ex 671T)
  • 1508:  Interessi legali da ravvedimento per la prima registrazione (ex 731T)
  • 1509: Sanzioni da ravvedimento per adempimenti successivi (ex 671T)
  • 1510: Interessi legali da ravvedimento per adempimenti successivi (ex 671T)

I contratti di comodato gratuito e le riduzioni di canone continuano ad essere registrati con i “vecchi” modelli 69 e F23.

DATOS offre un corso teorico e pratico sulle locazioni immobiliari con tutti gli argomenti e gli aggiornamenti normativi.

Calcolo dell’imposta di registro sulle proroghe

Calcoli

Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo dell’imposta di registro della proroga e per la compilazione e stampa del modello F24 ELIDE.

Per proroga si intende l’allungamento della durata iniziale stabilita in un contratto d’affitto. La proroga presuppone il solo pagamento dell’imposta di registro e non la presentazione del contratto; in quanto quest’ultimo si intende invariato ad eccezione della durata.

Se intende per proroga anche la seconda parte dei classi contratti che prevedono una durata iniziale + rinnovo. Per esempio dopo i primi 4 anni dei 4+4 è necessario registrare la proroga; oppure ad esempio dopo i primi 3 anni dei contratti concordati 3+2.

Il codice tributo del F24 ELIDE per questa imposta è 1504, independentemente che l’imposta sia riferita all’intera durata o alla prima annualità.

Il calcolo dell’imposta di registro della proroga dipende da vari fattori. Il primo è l’oggetto della locazione:

Immobili ad uso abitativo

Rientrano in questo gruppo tutti gli immobili che per natura catastale sono ad uso abitativo (categorie catastali A), cantine, box e altri annessi al fabbricato di tipo residenziale. Se il contratto di locazione è soggetto ad IVA si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00. In caso contrario, cioè se il contratto non è soggetto ad IVA, si può scegliere di pagare l’imposta per la prima annualità o per l’intera durata.

Per l’intera durata si intende la durata dell’eventuale rinnovo o periodo stabilito per la proroga. Cioè per esempio, 4 anni nel caso di contratti 4+4, oppure 2 anni nel caso di contratti agevolati 3+2.

Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli vanno arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 2% sul canone annuo risulta essere € 144,40; allora l’imposta di registro sarà € 144,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 2% del canone annuo aggiornato eventualmente all’ISTAT. Per esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 500,00, l’imposta sarà € 120,00 (2% di € 6.000,00). Se il 2% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 2% del canone pattuito per tutte le annualità della proroga (es: 4 anni nel caso di 4+4) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (1,5%) del tasso vigente di interesse legale (3% dal 1/1/2008 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:

Locazione 4+4 con canone mensile di € 500,00.
Canone annuo: € 6.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 480,00 = 2% di (€ 6.000,00 x 4 anni)
Detrazione d’imposta: € 28,80 = 6% (1,5% x 4 anni) di € 480,00
Imposta da pagare: € 451,00 = arrotondamento di € 451,20 = € 480,00 – € 28,80

Il codice tributo del F24 ELIDE per questa imposta è sempre 1504.

Nel caso di contratti con canone concordato (3+2), nei comuni ad alta densità abitativa, il calcolo viene fatto sul 70% del canone annuo (in virtù di una detrazione del 30% sull’imposta di registro).

Immobili ad uso strumentale

Gli immobili strumentali per natura sono quelli che, secondo la legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Questi immobili hanno una categoria catastale che determina l’uso professionale. Per esempio, sono immobili strumentali: i negozi e le botteghe (categoria C/1); gli uffici e gli studi (categoria A/10); i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria catastale B/8), ecc.

Se il locatore non ha partita IVA, l’imposta di registro viene calcolata come per gli immobili ad uso abitativo (vedere sopra).

Dopo l’approvazione del decreto legge n. 223 del 4/7/2006, tutti i contratti di locazione che hanno per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso. Anche per questi contratti, al momento della registrazione, si può scegliere di pagare l’imposta di registro per la prima annualità o per l’intera durata del contratto.

Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli devono essere arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo risultante del 1% sul canone annuo risulta essere € 200,55; allora l’imposta di registro sarà € 201,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 1% del canone annuo aggiornato eventualmente all’ISTAT. Per esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 1.000,00, l’imposta sarà € 120,00 (1% di € 12.000,00). Se il 1% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 1% del canone pattuito per tutte le annualità della proroga (es: 6 anni nel caso di 6+6) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (1,5%) del tasso vigente di interesse legale (3% dal 1/1/2008 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:

Locazione 6+6 con canone mensile di € 1.000,00.
Canone annuo: € 12.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 720,00 = 1% di (€ 12.000,00 x 6 anni)
Detrazione d’imposta: € 64,80 = 9% (1,5% x 6 anni) di € 720,00
Imposta da pagare: € 655,00 = arrotondamento di € 655,20 = € 720,00 – € 28,80

Per calcolare in automatico l’imposta di registro, fare la registrazione telematica dei contratti o delle annualità successive potete valutare l’acquisto del programma “Gestione Affitti”.

DATOS offre anche dei corsi teorici/pratici sulle locazioni immobiliari.