Calcolo dell’imposta di registro sulle locazioni pluriennali

CalcoliNota: questo articolo si riferisce a contratti di durata pluriennale. Per contratti di durata inferiore all’anno vi preghiamo di consultare questo articolo: Calcolo dell’imposta di registro per locazioni di durata inferiore all’anno.


Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo dell’imposta di registro e per la compilazione e stampa del modello F24 ELIDE e RLI.

L’imposta di registro di un contratto d’affitto dipende da vari fattori. Il primo, e più importante, è l’oggetto della locazione:

Immobili ad uso abitativo

Rientrano in questo gruppo tutti gli immobili che per natura catastale sono ad uso abitativo (categorie catastali A), cantine, box e altri annessi al fabbricato di tipo residenziale. Se il contratto di locazione è soggetto ad IVA si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00. In caso contrario, cioè se il contratto non è soggetto ad IVA, si può scegliere di pagare l’imposta per la prima annualità o per l’intera durata.

Per l’intera durata si intende la durata iniziale senza rinnovo. Cioè per esempio, 4 anni nel caso di contratti 4+4, oppure 3 anni nel caso di contratti agevolati 3+2. Superata la prima parte del contratto bisogna fare la registrazione della proroga.

Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli vanno arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 2% sul canone annuo risulta essere € 144,40; allora l’imposta di registro sarà € 144,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 2% del canone annuoPer esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 500,00, l’imposta sarà € 120,00 (2% di € 6.000,00). Se il 2% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

Il codice tributo del F24 ELIDE è 1500.

Annualità successive

Le annualità successive vanno pagate entro 30gg dalla cadenza annuale del contratto. Per esempio se un contratto inizia il 1/9/2007 allora l’annualità successiva relativa al 2008 deve essere pagata entro 30/9/2008. L’imposta di registro in questi casi è il 2% del canone aggiornato senza la misura fissa dei € 67,00. Attenzione: si deve prendere il canone aggiornato e non quello originale. Il canone può essere aggiornato per vari motivi, uno dei più comuni è quello dell’aumento sulla base dell’indice FOI dell’ISTAT.

Il codice tributo del F24 ELIDE è 1501.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 2% del canone pattuito per tutte le annualità del contratto (es: 4 anni nel caso di 4+4) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (0,5%) del tasso vigente di interesse legale (1% dal 1/1/2014 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:

Locazione 4+4 con canone mensile di € 500,00.
Canone annuo: € 6.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 480,00 = 2% di (€ 6.000,00 x 4 anni)
Detrazione d’imposta: € 9,60 =2% (0,5% x 4 anni) di € 480,00
Imposta da pagare: € 470,40  = € 480,00 – € 9,60

Il codice tributo del F24 ELIDE è 1500.

Nel caso di contratti con canone concordato (3+2), nei comuni ad alta densità abitativa, il calcolo viene fatto sul 70% del canone annuo (in virtù di una detrazione del 30% sull’imposta di registro).

Se tutti i locatori optano per la cedolare secca, allora non si paga l’imposta di registro e di bollo. Invece se c’è un regime misto (cioè almeno un locatore non opta per la cedolare secca), allora l’imposta di registro viene calcolata per la sola percentuale totale di proprietà dei locatori che non hanno optato per la cedolare secca. Per esempio, una locazione con marito e moglie al 50% ciascuno, in cui la moglie non opta per la cedolare secca e un canone annuo di € 12.000,00, l’imposta di registro sarà di € 120,00 = 50% del 2% su € 12.000,00. Se l’importo è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00. Nei regimi misti di cedolare secca, l’imposta di bollo si paga interamente.

Nel caso il deposito cauzionale è versato da un estraneo al contratto di locazione, allora all’imposta di registro precedentemente calcolata deve essere aggiunto lo 0,5% della cauzione. Vediamolo con un esempio:

Locazione 4+4 con canone mensile di € 500,00
Deposito cauzionale di € 2.000,00 versato da un garante
2% di € 6.000,00 = € 120,00
+
0,5% di € 2.000,00 = € 10,00
Imposta di registro da pagare: € 130,00

Immobili ad uso strumentale

Gli immobili strumentali per natura sono quelli che, secondo la legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Questi immobili hanno una categoria catastale che determina l’uso professionale. Per esempio, sono immobili strumentali: i negozi e le botteghe (categoria C/1);  gli uffici e gli studi (categoria A/10); i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria catastale B/8), ecc.

Se il locatore non ha partita IVA, l’imposta di registro viene calcolata come per gli immobili ad uso abitativo (vedere sopra).

Dopo l’approvazione del decreto legge n. 223 del 4/7/2006, tutti i contratti di locazione che hanno per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso. Anche per questi contratti, al momento della registrazione, si può scegliere di pagare l’imposta di registro per la prima annualità o per l’intera durata del contratto.

Per l’intera durata si intende la durata iniziale senza rinnovo. Cioè per esempio, 6 anni nel caso di quelli 6+6. Superata la prima parte del contratto è necessario fare la registrazione della proroga.

Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli devono essere arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo risultante del 1% sul canone annuo risulta essere € 200,55; allora l’imposta di registro sarà € 201,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 1% del canone annuoPer esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 1.000,00, l’imposta sarà € 120,00 (1% di € 12.000,00). Se il 1% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

Il codice tributo del F24 ELIDE è 1500.

Annualità successive

Le annualità successive vanno pagate entro 30gg dalla cadenza annuale del contratto. Per esempio se un contratto inizia il 1/9/2007 allora l’annualità successiva relativa al 2008 deve essere pagata entro 30/9/2008. L’imposta di registro in questi casi è il 1% del canone aggiornato senza la misura fissa dei € 67,00. Attenzione: si deve prendere il canone aggiornato e non quello originale. Il canone può essere aggiornato per vari motivi, uno dei più comuni è quello dell’aumento sulla base dell’indice FOI dell’ISTAT.

Il codice tributo del F24 ELIDE è 1501.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 1% del canone pattuito per tutte le annualità del contratto (es: 6 anni nel caso di 6+6) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (0,5%) del tasso vigente di interesse legale (1% dal 1/1/2014 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:

Locazione 6+6 con canone mensile di € 1.000,00.
Canone annuo: € 12.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 720,00 = 1% di (€ 12.000,00 x 6 anni)
Detrazione d’imposta: € 21,60 = 3% (0,5% x 6 anni) di € 720,00
Imposta da pagare: € 698,00 = arrotondamento di € 698,40 = € 720,00 – € 21,60

Il codice tributo del F24 ELIDE è 1500.

Nel caso il deposito cauzionale è versato da un estraneo al contratto di locazione, allora all’imposta di registro precedentemente calcolata, per la prima annualità o l’intera durata, deve essere aggiunto lo 0,5% della cauzione. Vediamolo con un esempio:

Locazione 6+6 con canone mensile di € 1.000,00
Deposito cauzionale di € 2.000,00 versato da un garante
1% di € 12.000,00 = € 120,00
+
0,5% di € 2.000,00 = € 10,00
Imposta di registro da pagare: € 130,00

Per calcolare in automatico l’imposta di registro, fare la registrazione telematica dei contratti o delle annualità successive potete valutare l’acquisto del programma “Gestione Affitti”.

DATOS offre anche dei corsi teorici/pratici sulle locazioni immobiliari.

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25 pensieri su “Calcolo dell’imposta di registro sulle locazioni pluriennali

  1. la panoramica e’ ampia chiara e ben dettagliata,
    ma al rinnovo dopo il primo quadriennio ( o triennio per contratti agevolati ) occorre tener conto del pagamento minimo di 67,00 euro- precisate semplicemente che
    ” bisogna fara la registrazione della proroga” ma il rinnovo del contratto era previsto, oltretutto ope legis, in quello originario.
    ed in che cosa consiste questa registrazione della proroga?
    – presentazione nuovo contratto con corresponsione
    imposta come in fase di prima annulaità?
    – semplice pagamento dell’imposta come in fase di prima registrazione ?

    RISPOSTA:

    Abbiamo pubblicato questo nuovo articolo che da risposta ai sui quesiti:

    https://affitti.wordpress.com/2009/03/12/calcolo-dellimposta-di-registro-sulle-proroghe/

    • Qualche ufficio dell’Agenzia delle Entrate richiede l’utilizzo del codice 109T per lo 0,5% sulla cauzione prestata da terzi (cioè “garante”).

  2. Buongiorno, ho letto le discussioni precedenti, ma non mi è chiara una cosa :
    – parlando di un contratto uso abitativo 4+4, cosa devo fare al nono anno, rifare il contratto o posso regolarmente continuare a pagare l’F23 con codice 114T, calcolando l’importo aggiornato del canone, fino a risoluzione scritta del contratto? Oppure devo rifare poprio cartaceamente un contratto ex-novo? E se mi trovassi adesso al 15° anno?
    Grazie.

    • Al nonno anno si deve registrare la proroga con il codice 114T a partire dall’importo aggiornato ISTAT del canone. La proroga in questo caso si intende automaticamente per 4 anni.

  3. Buona sera. Avrei un dubbio sui codici da utilizzare per un contratto di affitto 4+4.
    Il primo anno si usa 115T. Per gli anni successivi 112T (2-3-4 anno).
    Al 5o anno si dovrebbe rinnovare tacitamente per altri 4 anni e dovrebbe essere proroga (114T). Al 6o anno invece si deve continuare ad usare il 114T o ritornare al 112T?
    Per proroga si intende la fine dei 4+4 (quindi alla fine degli 8) o la fine dei primi 4 anni? grazie per la delucidazione.
    Marco

    • Dal 6to anno in poi si utilizza il codice 112T perché sono annualità.
      Per proroga si intende, nel suo esempio, la fine dei “primi” 4 anni o qualunque estensione del contratto superata la fine degli 8 anni.

  4. Buongiorno! Mi inserisco nella discussione per chiedere info su un contratto di locazione 4+4 registrato 8 anni fa. Ho pagato regolarmente ogni annualità utilizzando il codice 112T ed unicamente il 5° anno (prima proroga) con il codice 114T. Recatami all’Agenzia delle Entrate x sapere con quale codice pagare la seconda proroga – a mio avviso nuovamente 114T- mi sono sentita rispondere che devo registrare un nuovo contratto (???????) Possibile? Non cambiano le parti, non cambiano le condizioni, il canone è aggiornato in base ai parametri ISTAT e su questo è calcolato l’importo versato annualmente e allora? che necessità c’è di rifare il contratto con bolli etc etc etc????? Esiste una normativa tributaria che lo impone??? Grazie per l’attenzione!!!

    • Se le condizioni contrattuali e le parti sono le stesse non c’è bisogno di fare un contratto nuovo. Basterà pagare l’imposta di registro per le proroghe con il codice 114T.

  5. da Mario
    dopo un contratto 4+4 con affitto libero, in scadenza il 31/08/2011, posso dare una proroga di un solo anno per far sì che il conduttore trovi un’adeguata sistemazione in altra unità abitativa, in quanto la casa serve per mio figlio? Ho optato per la cedolare secca. Quali adempimenti devo adottare?

    • No, la proroga viene intesa sempre per lo stesso periodo contrattuale iniziale. Nel suo caso sarebbero i 4 anni. Non essendo una risoluzione perché il contratto scade naturalmente ad Agosto, dal punto di vista della cedolare secca non ci sono altri interventi oltre a pagare ovviamente l’acconto quest’anno.

  6. Buonasera, avrei una domanda,
    nell’esempio riportato per il pagamento dell’intera durata dei 4 anni risulta come importo €uro 451,00 per canone di 6.000 euro annuo; mentre facendo il calcolo con datos mi risulta 466.00 euro la tassa di registrazione quale devo tenere in considerazione? grazie
    cordiali saluti

    • Quell’esempio era stato fatto anni fa quando il tasso di interesse legale era diverso e quindi è logico che il risultato sia diverso.
      Il calcolo corretto è quello di DATOS Calcolatrice perché ha il tasso di interesse legale aggiornato.
      Grazie della segnalazione, correggeremo l’esempio.

  7. Buonasera,avrei una domanda:
    sto per firmare un contratto 3+2 di 800Euro con cedolare secca, metà deposito cauzionale è stato versato da un garante, lo 0,5% deve essere applicato solo alla metà del deposito cauzionale(quindi96euro)? e soprattutto viene pagato ogni anno?La ringrazio anticipatamente.

    • Le norme tributarie dicono che lo 0,5% viene pagato su importi garantiti da terzi estranei al contratto di locazione. Quindi la percentuale deve essere calcolata nel vostro caso sulla metà di deposito cauzionale che stata fornita dal garante.
      Questa percentuale si paga solo al momento della registrazione del contratto, non è dovuta per le annualità successive.

  8. Salve.

    A giorni dovrei pagare l’imposta per la terza annualita’ di un contratto di locazione.

    Nel campo 12 ( Descrizione )del modulo F23 cosa bisogna scrivere?

    Imposta di registro o qualcosa del tipo Terza annualita’ ?

    Grazie

    • Sulle istruzioni del modello F23 c’è scritto che il campo descrizione non va compilato.
      Dalla nostra esperienza di solito viene compilato soltanto nel caso delle risoluzioni per indicare la data di fine locazione ma le ripeto se lei legge bene le istruzioni del modello c’è scritto che non va compilato dal richiedente.

  9. Salve.

    Oltre al pagamento dell’imposta di registro del 2%, e’ necessario apporre anche una marca da bollo sulle ricevute di pagamento che emettero'(mese per mese) a favore dell’inquilino o questo non e’ necessario?

    Se si, di quale importo deve essere la marca da bollo?

  10. Ho pagato con il modello F23 (richiamando il codice 112T) l’imposta di registro per il primo rinnovo annuale del contratto di locazione. Bisogna anche recarsi presso l’agenzia delle Entrate per qualche registrazione???

  11. Salve, una delucidazione in merito al pagamento dell’imposta di registro.Ho un appartamento in locazione (contratto 4+4), dato che scade il 30/3 la prima annualità, e l’inquilino recede dal contratto il mese successivo, và pagata solo la risoluzione del contratto o bisogna pagare per la seconda annualita?

    • Se la risoluzione è successiva alla decorrenza dell’annualità bisogna pagare l’annualità e successivamente pagare i 67 euro della risoluzione.

  12. Buona sera, grazie mille per l’articolo molto ben fatto, ho solo un paio di dubbi:
    relativamente al pagamento per intera durata con F24, il codice tributo resta 1500 sia per la prima registrazione che per una proroga con il pagamento per intero periodo? o devo usare il codice della proroga? (1504)
    Inoltre non mi è chiaro come faccia l’AdE a capire l’intenzione di pagare per intero periodo se il codice è il medesimo (si potrebbe capire dall’importo dell’imposta ma in alcuni casi potrebbe essere sempre 67€ sia per un solo anno che per più anni).
    Per finire, chiedo se c’è un codice per un eventuale pagamento di un conguaglio di imposta sempre tramite f24.
    Grazie ancora.

    • – Deve utilizzare il codice per la proroga (1504).
      – Il modello RLI da presentare, insieme alla quietanza di pagamento del F24, ha una opzione per indicare il pagamento per l’intera durata
      – Cosa intende per conguaglio?

      • Buona sera,
        in caso di aumento di canone successivo al pagamento dell’Imposta, solitamente versiamo un ulteriore importo relativo all’imposta sul suddetto aumento (es. se il canone passa da 100 a 110, paghiamo l’imposta sui 10).
        Questo tipo di pagamento è anche previsto dal mod. RLI telematico. Per quanto riguarda il pagamento cartaceo via f23 ho visto che usavamo il codice relativo all’annualità (112T) quindi, anche nel mod. f24, credo si possa procedere con il codice 1501.
        Grazie ancora per le preziose informazioni.

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