Calcolo dell’imposta di registro sulle locazioni pluriennali

CalcoliNota: questo articolo si riferisce a contratti di durata pluriennale. Per contratti di durata inferiore all’anno vi preghiamo di consultare questo articolo: Calcolo dell’imposta di registro per locazioni di durata inferiore all’anno.


Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo dell’imposta di registro e per la compilazione e stampa del modello F23.

L’imposta di registro di un contratto d’affitto dipende da vari fattori. Il primo, e più importante, è l’oggetto della locazione:

Immobili ad uso abitativo

Rientrano in questo gruppo tutti gli immobili che per natura catastale sono ad uso abitativo (categorie catastali A), cantine, box e altri annessi al fabbricato di tipo residenziale. Se il contratto di locazione è soggetto ad IVA si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00. In caso contrario, cioè se il contratto non è soggetto ad IVA, si può scegliere di pagare l’imposta per la prima annualità o per l’intera durata.

Per l’intera durata si intende la durata iniziale senza rinnovo. Cioè per esempio, 4 anni nel caso di contratti 4+4, oppure 3 anni nel caso di contratti agevolati 3+2. Superata la prima parte del contratto bisogna fare la registrazione della proroga.

Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli vanno arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 2% sul canone annuo risulta essere € 144,40; allora l’imposta di registro sarà € 144,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 2% del canone annuoPer esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 500,00, l’imposta sarà € 120,00 (2% di € 6.000,00). Se il 2% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

Il codice tributo del F23 per questa imposta è 115T. Il codice tributo del F24 ELIDE è 1500.

Annualità successive

Le annualità successive vanno pagate entro 30gg dalla cadenza annuale del contratto. Per esempio se un contratto inizia il 1/9/2007 allora l’annualità successiva relativa al 2008 deve essere pagata entro 30/9/2008. L’imposta di registro in questi casi è il 2% del canone aggiornato senza la misura fissa dei € 67,00. Attenzione: si deve prendere il canone aggiornato e non quello originale. Il canone può essere aggiornato per vari motivi, uno dei più comuni è quello dell’aumento sulla base dell’indice FOI dell’ISTAT.

Il codice tributo del F23 per questa imposta è 112T.  Il codice tributo del F24 ELIDE è 1501.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 2% del canone pattuito per tutte le annualità del contratto (es: 4 anni nel caso di 4+4) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (0,5%) del tasso vigente di interesse legale (1% dal 1/1/2014 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:

Locazione 4+4 con canone mensile di € 500,00.
Canone annuo: € 6.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 480,00 = 2% di (€ 6.000,00 x 4 anni)
Detrazione d’imposta: € 9,60 =2% (0,5% x 4 anni) di € 480,00
Imposta da pagare: € 470,40  = € 480,00 – € 9,60

Il codice tributo del F23 per questa imposta è 107T.   Il codice tributo del F24 ELIDE è 1500.

Nel caso di contratti con canone concordato (3+2), nei comuni ad alta densità abitativa, il calcolo viene fatto sul 70% del canone annuo (in virtù di una detrazione del 30% sull’imposta di registro).

Se tutti i locatori optano per la cedolare secca, allora non si paga l’imposta di registro e di bollo. Invece se c’è un regime misto (cioè almeno un locatore non opta per la cedolare secca), allora l’imposta di registro viene calcolata per la sola percentuale totale di proprietà dei locatori che non hanno optato per la cedolare secca. Per esempio, una locazione con marito e moglie al 50% ciascuno, in cui la moglie non opta per la cedolare secca e un canone annuo di € 12.000,00, l’imposta di registro sarà di € 120,00 = 50% del 2% su € 12.000,00. Se l’importo è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00. Nei regimi misti di cedolare secca, l’imposta di bollo si paga interamente.

Nel caso il deposito cauzionale è versato da un estraneo al contratto di locazione, allora all’imposta di registro precedentemente calcolata deve essere aggiunto lo 0,5% della cauzione. Vediamolo con un esempio:

Locazione 4+4 con canone mensile di € 500,00
Deposito cauzionale di € 2.000,00 versato da un garante
2% di € 6.000,00 = € 120,00
+
0,5% di € 2.000,00 = € 10,00
Imposta di registro da pagare: € 130,00

Immobili ad uso strumentale

Gli immobili strumentali per natura sono quelli che, secondo la legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Questi immobili hanno una categoria catastale che determina l’uso professionale. Per esempio, sono immobili strumentali: i negozi e le botteghe (categoria C/1);  gli uffici e gli studi (categoria A/10); i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria catastale B/8), ecc.

Se il locatore non ha partita IVA, l’imposta di registro viene calcolata come per gli immobili ad uso abitativo (vedere sopra).

Dopo l’approvazione del decreto legge n. 223 del 4/7/2006, tutti i contratti di locazione che hanno per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso. Anche per questi contratti, al momento della registrazione, si può scegliere di pagare l’imposta di registro per la prima annualità o per l’intera durata del contratto.

Per l’intera durata si intende la durata iniziale senza rinnovo. Cioè per esempio, 6 anni nel caso di quelli 6+6. Superata la prima parte del contratto è necessario fare la registrazione della proroga.

Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli devono essere arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo risultante del 1% sul canone annuo risulta essere € 200,55; allora l’imposta di registro sarà € 201,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 1% del canone annuoPer esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 1.000,00, l’imposta sarà € 120,00 (1% di € 12.000,00). Se il 1% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

Il codice tributo del F23 per questa imposta è 115T.  Il codice tributo del F24 ELIDE è 1500.

Annualità successive

Le annualità successive vanno pagate entro 30gg dalla cadenza annuale del contratto. Per esempio se un contratto inizia il 1/9/2007 allora l’annualità successiva relativa al 2008 deve essere pagata entro 30/9/2008. L’imposta di registro in questi casi è il 1% del canone aggiornato senza la misura fissa dei € 67,00. Attenzione: si deve prendere il canone aggiornato e non quello originale. Il canone può essere aggiornato per vari motivi, uno dei più comuni è quello dell’aumento sulla base dell’indice FOI dell’ISTAT.

Il codice tributo del F23 per questa imposta è 112T.  Il codice tributo del F24 ELIDE è 1501.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 1% del canone pattuito per tutte le annualità del contratto (es: 6 anni nel caso di 6+6) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (0,5%) del tasso vigente di interesse legale (1% dal 1/1/2014 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:

Locazione 6+6 con canone mensile di € 1.000,00.
Canone annuo: € 12.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 720,00 = 1% di (€ 12.000,00 x 6 anni)
Detrazione d’imposta: € 21,60 = 3% (0,5% x 6 anni) di € 720,00
Imposta da pagare: € 698,00 = arrotondamento di € 698,40 = € 720,00 – € 21,60

Il codice tributo del F23 per questa imposta è 107T.   Il codice tributo del F24 ELIDE è 1500.

Nel caso il deposito cauzionale è versato da un estraneo al contratto di locazione, allora all’imposta di registro precedentemente calcolata, per la prima annualità o l’intera durata, deve essere aggiunto lo 0,5% della cauzione. Vediamolo con un esempio:

Locazione 6+6 con canone mensile di € 1.000,00
Deposito cauzionale di € 2.000,00 versato da un garante
1% di € 12.000,00 = € 120,00
+
0,5% di € 2.000,00 = € 10,00
Imposta di registro da pagare: € 130,00

Per calcolare in automatico l’imposta di registro, fare la registrazione telematica dei contratti o delle annualità successive potete valutare l’acquisto del programma “Gestione Affitti”.

Indice ISTAT negativo!

Qualche nostro lettore è caduto nel panico questo mese perché la variazione dell’indice FOI dell’ISTAT per il mese di Luglio è NEGATIVA (-0,1%). Questa situazione non modifica in alcun modo il calcolo dell’aggiornamento ISTAT.  Quindi gli aggiornamenti con variazioni negative degli indici ISTAT comporteranno una diminuzione, anziché un aumento, del canone.

In dipendenza di cosa c’è scritto nel contratto c’è l’obbligo di diminuire il canone oppure lasciarlo invariato. Per esempio se la dicitura fosse “il canone sarà aggiornato annualmente nella misura contrattata che comunque non potrà superare il 75% della variazione ISTAT”, allora vuol dire che il canone può rimanere invariato anziché diminuire. Invece se la dicitura contrattuale fosse “il canone sarà aggiornato annualmente nella misura del 100% della variazione ISTAT” allora il canone dovrà essere diminuito.

Calcolo dell’imposta di registro sulle proroghe

Calcoli

Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo dell’imposta di registro della proroga e per la compilazione e stampa del modello F23.

Per proroga si intende l’allungamento della durata iniziale stabilita in un contratto d’affitto. La proroga presuppone il solo pagamento dell’imposta di registro e non la presentazione del contratto; in quanto quest’ultimo si intende invariato ad eccezione della durata.

Se intende per proroga anche la seconda parte dei classi contratti che prevedono una durata iniziale + rinnovo. Per esempio dopo i primi 4 anni dei 4+4 è necessario registrare la proroga; oppure ad esempio dopo i primi 3 anni dei contratti concordati 3+2.

Il codice tributo del F23 per questa imposta è 114T, independentemente che l’imposta sia riferita all’intera durata o alla prima annualità. Nel campo Descrizione del F23 deve essere specificato se il pagamento è riferito alla prima annualità o all’intero periodo.

Il calcolo dell’imposta di registro della proroga dipende da vari fattori. Il primo è l’oggetto della locazione:

Immobili ad uso abitativo

Rientrano in questo gruppo tutti gli immobili che per natura catastale sono ad uso abitativo (categorie catastali A), cantine, box e altri annessi al fabbricato di tipo residenziale. Se il contratto di locazione è soggetto ad IVA si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00. In caso contrario, cioè se il contratto non è soggetto ad IVA, si può scegliere di pagare l’imposta per la prima annualità o per l’intera durata.

Per l’intera durata si intende la durata dell’eventuale rinnovo o periodo stabilito per la proroga. Cioè per esempio, 4 anni nel caso di contratti 4+4, oppure 2 anni nel caso di contratti agevolati 3+2.

Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli vanno arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 2% sul canone annuo risulta essere € 144,40; allora l’imposta di registro sarà € 144,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 2% del canone annuo aggiornato eventualmente all’ISTAT. Per esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 500,00, l’imposta sarà € 120,00 (2% di € 6.000,00). Se il 2% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 2% del canone pattuito per tutte le annualità della proroga (es: 4 anni nel caso di 4+4) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (1,5%) del tasso vigente di interesse legale (3% dal 1/1/2008 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:

Locazione 4+4 con canone mensile di € 500,00.
Canone annuo: € 6.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 480,00 = 2% di (€ 6.000,00 x 4 anni)
Detrazione d’imposta: € 28,80 = 6% (1,5% x 4 anni) di € 480,00
Imposta da pagare: € 451,00 = arrotondamento di € 451,20 = € 480,00 – € 28,80

Il codice tributo del F23 per questa imposta è 107T.

Nel caso di contratti con canone concordato (3+2), nei comuni ad alta densità abitativa, il calcolo viene fatto sul 70% del canone annuo (in virtù di una detrazione del 30% sull’imposta di registro).

Immobili ad uso strumentale

Gli immobili strumentali per natura sono quelli che, secondo la legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Questi immobili hanno una categoria catastale che determina l’uso professionale. Per esempio, sono immobili strumentali: i negozi e le botteghe (categoria C/1); gli uffici e gli studi (categoria A/10); i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria catastale B/8), ecc.

Se il locatore non ha partita IVA, l’imposta di registro viene calcolata come per gli immobili ad uso abitativo (vedere sopra).

Dopo l’approvazione del decreto legge n. 223 del 4/7/2006, tutti i contratti di locazione che hanno per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso. Anche per questi contratti, al momento della registrazione, si può scegliere di pagare l’imposta di registro per la prima annualità o per l’intera durata del contratto.

Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli devono essere arrotondati all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo risultante del 1% sul canone annuo risulta essere € 200,55; allora l’imposta di registro sarà € 201,00.

Prima annualità

L’imposta di registro è uguale al 1% del canone annuo aggiornato eventualmente all’ISTAT. Per esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 1.000,00, l’imposta sarà € 120,00 (1% di € 12.000,00). Se il 1% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 1% del canone pattuito per tutte le annualità della proroga (es: 6 anni nel caso di 6+6) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (1,5%) del tasso vigente di interesse legale (3% dal 1/1/2008 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:

Locazione 6+6 con canone mensile di € 1.000,00.
Canone annuo: € 12.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 720,00 = 1% di (€ 12.000,00 x 6 anni)
Detrazione d’imposta: € 64,80 = 9% (1,5% x 6 anni) di € 720,00
Imposta da pagare: € 655,00 = arrotondamento di € 655,20 = € 720,00 – € 28,80

Per calcolare in automatico l’imposta di registro, fare la registrazione telematica dei contratti o delle annualità successive potete valutare l’acquisto del programma “Gestione Affitti”.

Calcolo dell’imposta di registro per i contratti di comodato d’uso gratuito

Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo dell’imposta di registro e per la compilazione e stampa del modello F23.

La registrazione dei contratti di comodato d’uso gratuito prevedono una imposta di registro nella misura fissa di € 200,00.

Il pagamento dell’imposta di registro deve essere fatta entro 20gg dalla data di stipula del contratto. Il codice da utilizzare nel F23 per il versamento di questa imposta è 109T.

Codici F23 relativi agli affitti

Il programma, per Windows, DATOS – Calcolatrice vi permette di compilare e stampare i modelli F23 relativi alle locazioni.

Di seguito l’elenco dei codici F23 relativi agli affitti:

107T - Imposta di registro per tutta la durata del contratto nel caso di locazioni pluriennali.

108T - Imposta di registro per contratti con oggetto la locazione di fondi rustici o terreni agricoli.

109T - Imposta di registro per contratti in comodato d’uso gratuito. Questo codice viene utilizzato anche per inserire lo 0,5% sulla cauzione prestata da terzi e nel pagamento dell’imposta di registro in misura fissa dei 67 euro per la comunicazione della riduzione del canone.

110T – Imposta di registro per subentro conduttore o locatore.

112T – Imposta di registro per le annualità successive alla prima. Attenzione: superata la prima parte del contratto (ad esempio: i primi 4 anni in un contratto 4+4) bisogna registrare il rinnovo come proroga (codice 114T).

113T – Imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto di locazione.

114T – Imposta di registro per la proroga o rinnovo del contratto.

115T – Imposta di registro per la prima annualità (nel caso di locazioni pluriennali) oppure per le locazioni inferiori ai 2 anni.

671T – Sanzioni per la tardiva registrazione.

731T – Interesse per la tardiva registrazione.

964T – Tributi speciali. Chiamate anche “Diritti di segreteria”. Attenzione: leggere il seguente articolo al riguardo.

Calcolo dell’imposta di registro per il subentro dei conduttori

Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo di questa imposta di registro e la stampa del F23.

Il subentro di un conduttore nel contratto di affitto prevede il pagamento di un imposta di registro nella misura fissa di € 67,00. Il pagamento deve essere fatto entro 30gg dalla data di subentro.

Il codice da utilizzare nel F23 per il versamento di questa imposta è 110T. La sezione 4 del F23 deve contenere i dati anagrafici del conduttore uscito e la sezione 5 quella del conduttore entrante. E’ obbligatorio compilare nella sezione 10 gli estremi della registrazione del contratto (anno – serie / numero).

Calcolo dell’imposta di registro per le risoluzioni delle locazioni

Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo dell’imposta di registro e per la compilazione e la stampa del modello F23.

La risoluzione anticipata di un affitto prevede il pagamento di un imposta di registro nella misura fissa di € 67,00. Questo importo deve essere corrisposto da parte del soggetto che ha dato disdetta dell’affitto.

Il pagamento dell’imposta di registro deve essere fatta entro 30gg dalla data di fine locazione. Il codice da utilizzare nel F23 per il versamento di questa imposta è 113T. Nella descrizione di tale codice bisogna inserire la nuova data di fine locazione, per esempio “Risoluzione dal 31/1/2012“. Ovviamente nel F23 ci devono essere gli estremi di registrazione.

Vediamo il seguente esempio:

Contratto 4+4
Inizio: 1/9/2006
Fine: 31/8/2010
Disdetta inviata dagli inquilini con data di fine locazione 1/3/2008

L’imposta di registro € 67,00 deve essere pagata entro il 30/3/2008. Gli inquilini dovranno versare al locatore l’importo dell’imposta di registro in quanto la disdetta è partita da loro.

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