Calcolo dell’aggiornamento ISTAT

CalcoliIl momento in cui fare l’aggiornamento ISTAT dipende dalle clausole contrattuali che lo riguardano. Ci due tipi di riferimento alla variazione dell’indice FOI nei contratti:

  1. Indice del mese di cadenza annuale del contratto. Cioè se il contratto è partito il 1/9/2007 allora l’aumento ISTAT da applicare nel 2008 deve essere fatto con l’indice FOI del mese di settembre 2008. L’unico problema (e non da poco) di questo tipo di riferimento è che l’ISTAT ha in media un ritardo di un mese e mezzo nella pubblicazione degli indici. Nel nostro esempio, a settembre 2008 troveremo pubblicato l’indice di Luglio 2008. Quindi l’aggiornamento ISTAT, per essere sicuri di aver l’indice di settembre, dovrà essere fatto a Novembre 2008. Riassumendo: se il vostro contratto prevede questa clausola, allora l’aggiornamento lo dovete fare due mesi dopo la cadenza annuale.

    Questo tipo di riferimento non viene più utilizzato nei recenti contratti perché ha due svantaggi:

    • Bisogna fare il conguaglio delle mensilità dovute in precedenza all’aumento ISTAT. Questo punto possiamo spiegarlo con il seguente esempio:Locazione 4+4 a partire dal 1/9/2007 con pagamento trimestrale e canone mensile di € 1.000,00. Il primo aggiornamento verrà fatto a Novembre 2008 quando siamo sicuri di trovare l’indice di Settembre 2008. Supponiamo che l’aumento ISTAT calcolato sarà di € 20,00 mensili, quindi il nuovo importo delle rate sarà di € 3.060,00 (€ 1.020,00 x 3 mesi). La rata di settembre al momento del calcolo dell’aumento ISTAT (11/2008) è già stata pagata con il canone iniziale (€ 3,000,00), quindi nella rata di Dicembre 2008 avremo anche il conguaglio per gli aumenti dovuti nei mesi precedenti (€ 60,00 = € 20,00 di aumento per Settembre, Ottobre e Novembre). Quindi l’importo della rata di dicembre sarà di € 3.120,00 (€ 3,060 + € 60,00).
    • L’imposta di registro per le annualità successive non può essere calcolata con esattezza. La registrazione annuale deve essere fatta entro 30 gg dalla cadenza annuale del contratto, utilizzando per i calcoli l’eventuale canone aggiornato.  Il problema sta in che l’aumento ISTAT del canone con questo tipo di riferimento viene fatto due mesi dopo; quindi al momento della registrazione non sapremo con esattezza quale sarà il canone aggiornato e di conseguenza non potremo calcolare con certezza la tassa di registro. Possiamo riprodurre una situazione del genere con il seguente esempio:Locazione 4+4 di un appartamento a partire dal 1/9/2007 con canone mensile di € 500,00 e aumento ISTAT nella misura del 100%. Supponiamo che l’ultimo indice ISTAT pubblicato a Settembre sia del 2%, allora la tassa di registro sarà di € 122,00 (arrotondamento di € 122,40 = 2% del canone annuo aggiornato di € 6.120,00 =  € 6000,00 + 2% ISTAT). Se è l’indice di settembre 2008 pubblicato a novembre fosse del 2,3% allora la tassa di registro sarebbe di € 123,00 (arrotondamento di € 122,76 = 2% del canone annuo aggiornato di € 6.138,00 = € 6.000,00 + 2,3% ISTAT).
  2. Ultimo indice disponibile alla cadenza annuale del contratto. Per esempio se il contratto è partito il 1/9/2007, allora l’aumento ISTAT del 2008 dovrà essere fatto poco prima del 1/9/2008 utilizzando l’ultimo indice FOI pubblicato dall’ISTAT (che quasi certamente sarà quello di Luglio 2008).

Gli indici FOI possono essere trovati sul sito dell’ISTAT (http://www.istat.it) oppure potete utilizzare gratis la Calcolatrice di DATOS per scaricare da internet gli indici aggiornati, fare il calcolo dell’aumento ISTAT e dell’imposta del registro. Inoltre con questa calcolatrice potrete compilare, in modo guidato, e stampare il modello F23 per il pagamento della tassa di registro.

Per il calcolo dell’aggiornamento ISTAT, oltre che all’indice FOI, è necessaria la percentuale da applicare all’indice FOI (es: calcolata nella misura del 75% della variazione dell’indice FOI). Nei vecchi contratti equo canone questo valore era di solito del 75%; nei nuovi contratti si tende a specificare il 100%.

Il calcolo dell’aggiornamento ISTAT lo potete fare gratuitamente con la Calcolatrice di DATOS oppure utilizzando la seguente formula:

ca = cp + (cp x P x I) / 10000

Dove le variabili sono:

Ca - Canone aggiornato

Cp - Canone precedente

P – Percentuale da applicare all’indice

I – Variazione dell’indice FOI dell’ISTAT (questo valore può essere negativo)

Vediamo ora un esempio con i seguenti valori:

Cp = € 500,00

P = 75%

I = 2%

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Modello di lettera di aggiornamento ISTAT

Indice ISTAT negativo

Per fare gli aggiornamenti ISTAT e gestire le proprie locazioni potete utilizzare il software “Gestione Affitti”.

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59 Risposte to “Calcolo dell’aggiornamento ISTAT”

  1. Apis Says:

    Il mio caso è esattemente quello esemplificato sopra al n.1.
    Il canone vienne aggiornato annualmente, con riferimento al mese di decorrenza (marzo).
    L’imposta di registro deve essere versata entro il 30 marzo, ma non conoscendo l’indice ISTAT di marzo.
    Sinora ho utilizzato per la determinanzione dell’imposta di registro l’ultimo indice conosciuto (quello del mese prima, normalmente rilaciato dall’ISTAT verso la metà del mese successivo.
    Ho contattato l’Agenzia delle Entrate (n. verde nazionale e sede locale) che mi ha confermato che la prassi da me seguita è corretta, ma non sono stati in grado di indicarmi un riferimento normativo o una circolare.
    Che voi sappiate esiste una norma, una circolare, un parere, una sentenza che avvalori quanto comunicatomi telefonicamente?
    Grazie.

  2. DATOS Says:

    Non siamo a conoscenza di una norma, circolare o sentenza che disciplini questa situazione anomala e contraddittoria. Come per tante cose bisogna affidarsi al buon senso e alla buona volontà delle istituzioni. Se ci atteniamo alla legge, in teoria, dovremo pagare dopo due mesi la differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella versata; aggiungendo anche la sanzione e gli interessi sulla differenza.

  3. Apis Says:

    A distanza di qualche settimana, nel ringraziare per la risposta, vi segnalo che ho rintracciato un orientamento “ufficiale” dell’ AdE nel senso di quanto da me scritto al seguente link:

    http://www.fiscooggi.it/reader/?MIval=cw_usr_view_articolo&articolo=8876&giornale=9057

    Cordiali saluti

  4. ROSANGELA Says:

    Ho dato in affitto un locale ad uso commerciale dal 18 maggio 2005, negli anni successivi ho sempre applicato quanto dettagliato sopra ma non ho mai notificato in forma scritta ma verbalmente l’aumento, ma quest’anno l’inquilino sostiene che per legge devo spedire una raccomandata con ricevuta di ritorno e questo aumento viene applicato dal momento del ricevimento della lettera senza valore retroattivo. Come faccio se per consuetudine fino a questo momento abbiamo adeguato il canone alla scadenza annuale del contratto (maggio)? Inoltre a quale legge fa riferimento l’inquilino?? grazie

  5. DATOS Says:

    Le locazioni ad uso diverso del abitativo (es. commerciali) è disciplinata dalla legge 27 luglio 1978, n. 392. In questa legge c’è scritto esattamente quanto le ha riferito il suo inquilino; cioè la decorrenza del pagamento del canone aggiornato avviene dopo la raccomandata.

    Stiamo verificando che non ci siano dei decreti leggi successive che abbiano modificato questo punto. Vi faremo sapere.

  6. ROSANGELA Says:

    Grazie per la segnalazione della legge. Ho letto in essa che l’aggiornamento del canone dopo ricevimento raccomandata è per la locazione ad uso abitativo art 24.
    Mentre l’articolo che si riferisce all’aggiornamento del canone per locazioni ad uso diverso di abitazione in questo caso commerciale art 32 no dice in maniera esplicita che il locatore debba comunicare tramite raccomandata.
    Anche la successiva legge n° 118 del 5 aprile 1985 non fà riferimento a raccomandata.
    Inoltre mi sono consultata con altri locatori della zona e nessuno notifica l’adeguamento tramite raccomandata ma verbalmente!
    Bisogna solo capire se esistono disposizioni più recenti in materia
    Grazie mille per la risposta tempestiva e cordiali saluti

  7. rosanna Says:

    HO UNA CASA IN AFFITO SUL CONTRATTO è DICHIARATO 400 EURO E PAGO REGOLARMENTE A LUGLIO LA TASSA DI REGISTrO. mentre invece in verita pago un fitto di 630 $ tramite banca, la proprietaria mi ha chiesto l’aumento istat aggiornato tasso, 3,9 partendo dal 1 agosto 2008, come vanno efffettuati i calcoli rispettanto il canone registrato di 400 € +30 € di aumenti ISTAT avvenuti negli anni =430€ o sui reali 630 € che pago regolarmente, Attendo un Vs. RIsposta e ringrazio anticipatamente.
    Rosanna Giordano

  8. DATOS Says:

    L’imposta di registro va calcolata sul canone dichiarato nel contratto registrato, indipendentemente dall’importo pagato realmente. Quindi bisogna fare il calcolo dell’aumento ISTAT del 3,9% sul canone dichiarato di € 400,00. Dopodiché bisogna calcolare l’imposta di registro sul canone aggiornato.

  9. Maria Says:

    Possiedo un locale commerciale che ho dato in affitto e mi trovo a dover calcolare l’aumento ISTAT.
    Non sono sicura che l’indice da applicare sia il FOI (ho il dubbio che questo sia riferito ad i locali ad uso abitativo?
    Se non fosse il Foi, qual’è l’idice corretto?
    Grazie

  10. DATOS Says:

    L’indice per le locazioni commerciali è sempre il FOI (Famiglie di Operai e Impiegati).

  11. rosanna Says:

    Sono la proprietaria di un locale commerciale in affitto con contratto che si rinnova il 23/11/2008 stipulato quindi il 23/11/2007, le rate mensili sono sempre state ricevute il 5 di ogni mese anticipate. Quando devo applicare il rinnovo e l’adeguamento ISTAT, il 05/11/2008 o devo farlo partire dal 5 di dicembre?
    Grazie anticipatamente.

  12. DATOS Says:

    Dovrebbe richiederlo nella rata corrispondente alla cadenza annuale del contratto. In questo caso sarebbe nella rata anticipata del 5/11/2008.

  13. tristan Says:

    Salve ,
    volevo un’informazione. L’aumento istat si applica dal secondo mese del secondo anno di affitto o dal primo mese?
    Nello specifico ho un contratto dal primo ottobre 2007 e pago il 5 di ogni mese. Il canone si applica dal 5 ottobre 2008 o dal 5 novembre 2008?

    Grazie

    RISPOSTA:
    Il canone aggiornato si applica alla mensilità corrispondete alla cadenza annuale del contratto, cioè Ottobre.

  14. orlando letizia Says:

    gradirei sapere per un appartamento affittato a 400 euro con scadenza annuale al 01.09 qual’è la percentuale di aumento ISTAT da applicare? grazie

    RISPOSTA

    Dipende di che cosa c’è scritto al riguardo nel contratto. Se nel contratto c’è scritto “l’ultimo indice disponibile”, allora potete prima della scadenza del 1/9 fare l’aggiornamento con l’indice di luglio che sarà quello disponibile per quella data.

  15. Elisa G Says:

    Salve,
    volevo capire come si procede per l’adeguamento istat per gli anni successivi, contratto 4+4. Io ho quello al 100% dell’indice.
    Il mio canone iniziale era di 600€, ora il proprietario, dopo 1 anno l’ha portato a 622€ (adeguamento istat ottobre 3,4%), l’anno prossimo dovrò pagare 622€+adeguamento 2009 o si ricalcola sull’importo originario del contratto cioè 600€ ?
    Grazie

    RISPOSTA:

    L’adeguamento ISTAT va fatto sull’ultimo canone applicato e non su quello originale. Quindi nel suo caso, nel 2009 verrà applicata la variazione dell’indice FOI di ottobre sul canone di 622 euro.

  16. andrea Says:

    ho concesso in locazione ad uso abitativo un appartamento ammobiliato. Il contratto di affitto (4+4) partiva dal 01/09/2001 e il canone corrispondente era di lire 750000 . l’acconto versato dal conduttore è stato di lire 1 500 000, pari a due mensilità. Sapendo che alla fine del contratto (anno 2009) dovrò restituire la somma di acconto produttiva di interessi legali, come si deve procedere nel calcolo per stimarli? Ringrazio tutti coloro che vorranno darmi informazioni in merito

    RISPOSTA:

    Converta il 1.500.000 lire in euro, dopodiché calcoli gli interessi legali su quel importo. Per il calcolo degli interessi legali potete utilizzare il nostro programma Calcolatrice DATOS.

  17. Luca Says:

    Salve,
    ho dato in locazione un immobile i cui canoni sono stati pattuiti nel seguente modo: 1.000 euro mensili per il primo anno, 1.100 per il secondo, 1.200 per il terzo.
    Nel contratto è stabilito che ci sia l’adeguamento ISTAT ma non è specifocato su quale mensilità.
    Allo scadere del primo anno, quale canone devo aggiornare: quello del 1° o quello del secondo anno?
    Graize molte

    RISPOSTA

    Senza leggere cosa c’è scritto sul contratto non possiamo darle una risposta precisa ma ci sembra dalla nostra esperienza che il canone su cui fare l’aggiornamento ISTAT è quello che viene applicato per l’anno a venire. Cioè, nel suo caso, allo scadere del primo anno dovreste fare l’adeguamento ISTAT su 1.100 euro.

  18. Flavia Says:

    Volevo sapere se anche l’adeguamento ISTAT per un contratto ad uso ufficio con percentuale 75% va fatto sul canone attuale o quello iniziale.
    grazie

    RISPOSTA:

    L’adeguamento ISTAT del canone va fatto sempre su quello attuale.

  19. Faustino Says:

    Salve vorrei sapere se è possibile applicare l’aumento del canone sulla base degli indici istat successivamente alla scadenza dell’anno di riferimento. Nel caso specifico il contratto di locazione è stato stipulato il 10/12/2007. é possibile comunicare l’aumento o bisognava farlo prima del 10/12/2008?

    RISPOSTA:

    E’ possibile farlo, comunicando il conguaglio della differenza tra il canone aggiornato è quello precedente che già è stato pagato dall’inquilino.
    Per esempio, supponiamo che lei ha una cadenza mensile delle rate il qui canone precedente era € 500,00 e il canone aggiornato è € 512,75. Inoltre l’inquilino ha già pagato le rate di dicembre e gennaio. Allora lei dovrà comunicarle, oltre al nuovo canone, un conguaglio delle due mensilità pagate con il canone precedente pari a:

    € 500,00 + € 500,00 (Canoni pagati dall’inquilino nelle rate di Dicembre e Gennaio)
    € 512,75 + € 512,75 (Quanto doveva essere pagato con l’aggiornamento per quelle rate)
    € 25,50 (Differenza)

    Rata di febbraio: € 512,75 + € 25,50 = € 538,25

  20. valentina Says:

    salve io sono in affitto e sono subentrata ad un’altra persona nel gennaio 2008 il contratto è stato però stipulato nel gennaio 2007 e prevede che l’aggiornamento istat venga fatto automaticamente però quando io sono entrata non mi è stata notificata alcuna variazione ed io ho firmato il contratto senza alcuna modificavdel canone; ora la mia propietaria di casa mi chiede la somma corrispondente all’aggiornamento istat di ogni mese partendo da gennaio dell’anno scorso può farlo??grazie mille

    RISPOSTA:

    Si, può farlo perché essendo lei subentrata al contratto ha accettato tutti gli accordi del contratto. Tra gli accordi c’è l’adeguamento ISTAT del canone.

  21. pietro Says:

    Sono inquilino con un contratto residenziale 4+4 con canone iniziale 3/3/2003 di 1000 euro. Nel contratto era previsto l’adeguamento ISTAT che invece il proprietario non ha mai volutamente applicato. Adesso a causa di screzi egli è intenzionato a chiedere l’adeguamento calcolandolo l’aumento anno per anno dal 3/3/2003 senza chiedere ovviamente le quote non versate. Io invece credo che tale eventuale adeguamento debba avvenire partendo dalla quota di 1000 euro e calcolando l’adeguamento solo di quest’anno. Che ne dite?

    RISPOSTA

    Se sul contratto c’è scritto che l’adeguamento ISTAT viene fatto in modo automatico senza obbligo di notifica al conduttore, allora il locatore ha diritto a chiedere il canone aggiornato partendo da quello iniziale fino alla data odierna. Cioè in questo caso il proprietario calcolerà gli aumenti ISTAT dal 3/3/2004 ad oggi e vi chiederà quell’importo come canone attuale della locazione.

  22. marina Says:

    Salve, vorrei sapere se esiste una normativa relativa all’aggiornamento istat delle locazioni, soprattutto sono interessata a sapere a quale mese fare riferimento.

    RISPOSTA:

    Il mese di riferimento non è regolato dalle leggi ma da quello che c’è scritto nel contratto. La raccomandazione dell’Agenzia delle Entrate è quello di utilizzare l’ultimo indice disponibile al momento dell’adeguamento; e cioè quello di 2 mesi prima della cadenza annuale.

  23. tiziana Says:

    buongiorno.
    la mia domanda è questa: sono al secondo anno di affitto, ma il proprietario non mi ha richiesto l’adeguamento del canone in base all’indice istat anche se sul contratto di locazione è consiederato tale adeguamento in base all’indice 75%. non è espressamente indicato se devo provvedere io o deve essermi comunicato. come devo regolarmi? considerando che il proprietario ha pagato f23 x imposta di registro basandosi sul canone iniziale, cioè dell’anno scorso per il quale ho corrisposto il 50%.
    Essendo tale adeguamento indicato su contratto registrato ed avendo pagato l’imposta come x l’anno precedente, l’agenzia delle entrate potrebbe richiedere l’adeguamento dell’imposta anche se l’aumento non mi è stato operato?
    grazie

    RISPOSTA:

    No, l’agenzia delle entrate richiede l’imposta dovuta sul canone effettivamente da pagare. Quindi il proprietario ha agito giustamente perché non avendo adeguato il canone a calcolato l’imposta sul canone invariato (cioè quello iniziale).

    Il proprietario al massimo potrà chiederle ad un certo punto un adeguamento del canone tenendo conto degli aggiornamenti non fatti; ma non potrà richiedere la differenza non pagata negli anni.

  24. kekko Says:

    Salve a tutti e grazie per la disponibilità.
    Nel mio contratto(libero 4+4) stipulato il 1/1/2008, è scritto che l’aumento istat sarà calcolato rispetto all’anno precedente, con riferimento all’indice di Febbraio di ogni anno.
    Su di un canone pari a 380 euro, è corretto un aumento istat pari 4,28 euro mensili?
    Per l’imposta di registro, invece, l’indice di quale mese prendo per il calcolo?
    Grazie ancora.

    RISPOSTA

    Sull’aumento ISTAT noi non lo calcoliamo e non lo confermiamo perché se tutti i lettori del blog facessero così, non faremo altro che rispondere tutto il tempo ad esigenze personali e non ad informazioni utili per tutta la comunità Internet.

    Per quanto riguarda il secondo quesito. Questo tipo di accordo contrattuale rappresenta un problema per lei se la data di decorrenza del contratto è quella del 1/1/2008. Se fossi così lei doveva pagare l’annualità successiva entro il 30 gennaio 2009 calcolando l’imposta sul canone aggiornata delle annualità corrispondente ma l’indice di Febbraio non era stato pubblicato a quella data. In quei casi si rischia che l’imposta calcolata utilizzando l’ultimo indice disponibile non sia uguale a quella calcolata sull’indice specificato nel contratto.

    Per esempio se lei alla fine di Gennaio utilizzando l’ultimo indice disponibile (Dicembre 2008 pari al 2%) il canone aggiornato (75%) sarebbe stato di 385,70 euro e l’imposta di registro da pagare entro il 30/1/09 sarebbe stata pari a 93 euro. Quando a Marzo veniva pubblicato l’indice di Febbraio (che è stato del 1,5%) il canone aggiornato reale sarebbe di 384,28 euro; la cui imposta di registro corrispondente sarebbe di 92 euro. Questo vuol dire che facendo in questo modo lei avrebbe pagato un euro in più di imposta di registro non dovuto. Nonostante la perdita dell’euro questo è meglio che il caso opposto in cui l’imposta di registro pagata fosse stata inferiore a quella dovuta.

  25. SANTO Says:

    salve!la mia domanda e’ questa:ho affittato 1 alloggio x euro 600 mensili,non vorrei aumentare l’affitto anche se sul contratto si menziona l’aggiornamento istat. mi chiedo sono tenuto a pagare all’agenzia delle entrate obbligatoriamente quello dovuto x l’aggiornamento(senza adeguamento del canone), oppure posso continuare a pagare l’imposta di registro basandomi sempre sui 600 euro di affitto?grazie x la risposta

    RISPOSTA

    Non deve fare per forza l’aggiornamento quindi può calcolare l’imposta sul canone realmente percepito di 600 euro.

  26. kekko Says:

    Domanda velocissima.
    Se il locatore mi richiede e riscuote l’istat, ma poi non lo inserisce nel conteggio per l’imposta di registro oppure mette un istat inferiore, rischia in entrambi i casi una multa?
    Ed il conduttore può rifiutarsi di pagare l’istat a causa di questa mancanza e/o versamento di istat inferiore?
    Grazie per i vostri consigli, ne ho fatto tesoro. Grazie!

    • DATOS Says:

      La multa la rischiate entrambi in quanto l’imposta di registro è dovuta al 50% tra locatore e conduttore. Quindi qualunque sanzione (e i relativi interessi) per omesso versamento della differenza tra quanto dovuto e quanto versato aspetterà ad entrambe le parti del contratto.

      Se lei non è d’accordo dovrebbe inviare una raccomandata al locatore in cui chiedere di sanare questa situazione.

      • kekko Says:

        Datos, ciao.
        Non fa una piega la tua risposta e per questo ti ringrazio. Per l’altro quesito che ne pensi?
        Grazie ancora

      • DATOS Says:

        Il pagamento dell’imposta di registro è slegato dagli obblighi contrattuali che lei ha con il locatore. Quindi se lei non paga quanto dovuto per via dell’aggiornamento ISTAT potrebbe essere soggetto a mora una volta che l’importo dovuto arriva all’ammontare di una mensilità.

  27. kekko Says:

    Grazie Datos.
    Ben fatto l’applicativo per la gestione affitti…
    Un chiarimento su quando pagare l’imposta di registro.
    Si paga entro 30 giorni dalla data in cui si è registrato il contratto oppure dalla data di preso possesso effettivo dell’appartemento?

  28. rita Says:

    Ho in affitto un locale commerciale e pago un canone mensile di € 600, il contratto è stato registrato il 06/05/2006, mi è stato chiesto un aumento di €25 mensili. Il proprietario ha calcolato l’aumento ISTAT da Aprile 2007, è possibile farlo? oppure l’aumento devo pagarlo da maggio 2009? Vorrei sapere, se possibile, quanto devo pagare di aumento mensile?
    Grazie

    • DATOS Says:

      Innanzitutto il giorno e il mese della cadenza annuale è quella della decorrenza (cioè l’inizio) della locazione e non la data di registrazione (la quale è legata alla data di stipula). Inoltre l’indice da utilizzare per l’adeguamento ISTAT dipende da quello che c’è scritto nel contratto.

      Supponendo che il suo affitto è partito a Maggio del 2006 e supponendo che ci sia una clausola relativa all’utilizzo dell’ultimo disponibile allora è perfettamente normale che dopo il 15 maggio il locatore abbia utilizzato l’indice di Aprile. Comunque tenga presente che per darsi una risposta dovete chiarirvi i punti del primo paragrafo.

  29. sonia Says:

    Buongiorno
    sto affittando da agosto 2008 il mio appartamento a 500 € mensili con contratto 4+4 e con adeguamento istat del 100%. Nella scadenza del 1° anno devo fare la variazione istat e mi hanno consigliato di prendere il valore di maggio. Ma è giusto fare così? A maggio l’adeguamento istat è dello 0,7%, a gennaio era del 3,4%… non bisogna fare la media della variazione dall’agosto 2008 all’agosto 2009? Se così non fosse chi ha stipulato il contratto a gennaio sarebbe sfortunatissimo e chi lo ha stipulato maggio sarebbe fortunato… Grazie per le eventuali risposte.

    • DATOS Says:

      Come abbiamo più volte ripetuto su questo blog, l’indice da utilizzare per l’aggiornamento viene stabilito nel contratto di locazione. Se la dicitura è “l’indice del mese della cadenza annuale” allora nel suo caso sarebbe Agosto. Se la dicitura è “l’ultimo indice disponibile”, allora è plausibile soltanto quello di Giugno (per via del ritardo di 1 mese e mezzo nella pubblicazione dell’indice). Qualcuno con questo ultima modalità aspetta al 15 del mese della cadenza annuale per prendere l’indice del mese precedente e allora sarebbe stato l’indice di Luglio. A non essere che ci sia scritto espressamente “l’indice di maggio” non vedo legalmente come mai si fa il calcolo con l’indice di quel mese.

  30. Luigi Says:

    Mi riallaccio alla domanda di Sonia del 1° luglio 2009;
    per il calcolo dell’aumento ISTAT per locali commerciali è possibile utilizzare la media dei singoli indici mensili ?
    Ringrazio anticipatamente per la risposta.
    Luigi

    • DATOS Says:

      Per le locazioni commerciale c’è piena libertà per quanto riguarda gli adeguamenti del canone. Infatti ci sono contratti che utilizzano indici diversi da quello FOI oppure con canone a “scaletta” negli anni e successivi aumenti ISTAT. La cosa importante è che l’adeguamento sia ben definito in sede contrattuale.

  31. enrico Says:

    Non mi è chiaro da quando parte l’aggiornamento del canone di una locazione commerciale. Mi spiego. Ho un locale fittato il 1 maggio 2007 a € 1700,00; l’aggiornamento va calcolato dal secondo anno, quindi dal 1 maggio 2009? Se è così, quale percentuale devo applicare, quella dell’ultimo anno (2008-2009) o quella biennale (dal 2007 al 2009)? E per l’anno prossimo devo considerare l’indice 2009-2010? Gradirei il calcolo.
    Grazie

    • DATOS Says:

      Dipende sempre di che cosa c’è scritto nel contratto. Se la dicitura è “la variazione dell’indice FOI rispetto all’anno precedente” allora vuol dire che si prende la variazione 2008-2009. Di solito nei contratti si prende la variazione annuale anche perché solo così c’è la certezza di dare un vantaggio al conduttore facendo partire l’aggiornamento dalla terza annualità anziché dalla seconda.

      • enrico Says:

        Il contratto dice che il canone sia aggiornato annualmente a far data dal secondo anno nella misura del 75% della variazione Istat verificatasi nell’anno precedente.
        Devo calcolare anche l’aggiornamento del primo anno? Posso avere il conteggio, per favore?
        Grazie

        REPLICA:

        No, l’aggiornamento va fatto dopo il secondo anno tenendo conto della variazione relativa all’anno precedente cioè la variazione 2008-2009.
        Ci dispiace ma su questo blog non facciamo il conteggio per nessuno. Noi forniamo soltanto informazioni.

  32. andrea Says:

    Salve, sto per prendere in affitto un appartamento il cui canone è di 650 euro mese, il proprietario nel contratto ha scritto che dal secondo anno ci sarà l’aumento ISTAT al 100% e che dal quinto anno il canone verrà aumentato 100 euro mese oltre l’aumento ISTAT maturato; è regolare questa cosa? facendo dei calcoli approssimativi di un aumento ISTAT di 10 euro mese tra 4 anni compreso l’aumento di 100 euro andrò a pagare circa 780 euro. Mi sembra un po eccessivo per un appartamento di 2 camere. Vorrei qualche consiglio. Grazie

    • DATOS Says:

      Se il contratto di affitto è di tipo abitativo 4+4 allora qualunque aumento deliberato (cioè non legato ad indici di prezzi al consumo o derivanti da spese straordinarie) è illegale. Cioè se lei non pagassi quei 100 euro arbitrari, in sede giudiziale quella clausola contrattuale sarebbe considerata nulla.

      In ambito di locazioni commerciali il discorso è diverso. Le parti possono stabilire contrattualmente canoni diversi negli anni (chiamate in gergo “scaletta”).

  33. roberto Says:

    salve ,scusi le faccio il mio esempio, noi abbiamo affittato un appartamento il 10/11/2008 come da contratto, adesso dovrei fare l’adeguamento istat (settembre 2009 0,1%), nel contratto c’è scritto il canone annuo sara aggiornato ogni anno senza specificare quando , se aspettassi il 20 novembre
    cmq potrei applicare la variazione ifo del mese di ottobre 2009 e cmq risucire a pagar ein tempo la tassa di registro no? perchè allora pagare con lìindice istat di 2 mesi prima, quando il nuovo indice dovrebbe uscire a metà novembre?

    • DATOS Says:

      Lei può farlo benissimo il 20 Novembre con l’indice di Ottobre,ed è in tempo per pagare l’imposta.

      La nostra raccomandazione di farlo con l’indice di 2 mesi prima, oltre che per il problema evidenziato da noi, è per non fare il conguaglio dell’importo non pagato nella rata del 10/11.

  34. Gabriella Says:

    Complimenti per questo blog, l’ho trovato con una ricerca ed è utilissimo.
    Ho dato in locazione un negozio due anni fa con inizio contratto il 1 agosto 2008 quindi a luglio 2009 ho comunicato al conduttore l’adeguamento ISTAT prendendo l’indice di Giugno. Il canone di 2000 euro, con l’adeguamento è aumentato a 2006. Tutto ok con i pagamenti fino allo scorso mese quando il conduttore si è lamentato di aver pagato 3 euro in più mensili proprio perché io ho preso l’indice di due mesi prima per i calcoli. Ho spiegato il perché e ho anche proposto di conguagliare e di farmi sapere cosa preferisce fare in futuro, se conguagliare ogni anno appena sono noti gli indici di agosto o se va bene come abbiamo finora fatto, ma non risponde in modo chiaro alle mie email. Io non voglio lasciare in sospeso e voglio decidere ORA una volta per tutte come si procederà in futuro. Non vorrei che ritornasse all’attacco a sua convenienza quando e solo se gli indici saranno a suo favore. Oggi mi è arrivato, in ritardo, il canone di 2006 euro, quindi non conguagliato, ma senza nessun cenno di cosa vuole fare. Posso unilateralmente applicare la regola dei due mesi prima che mi evita meno grattacapi e discorso chiuso?
    Sul contratto si dice esattamente “Il canone sarà aggiornato annualmente, automaticamente e senza bisogno di preventivo preavviso, secondo gli indici ISTAT per le locazioni pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale. La misura dell’aggiornamento sarà quella massima consentita dalla Legge.” Ripeto, è una locazione commerciale.

    • DATOS Says:

      Il suo caso specifico esula dal campo fiscale ed entra nel campo legale. Quello che possiamo dirle è che se non c’è scritto esplicitamente nel contratto d’utilizzare l’indice d’Agosto e lei ha sempre utilizzato l’indice di Giugno, allora lei dovrebbe essere dalla parte della ragione. Comunque senta un legale.

  35. GIUSEPPE Says:

    Salve, un contratto d’affitto commerciale 6+6 stipulato 01/05/1998 di lire 650.000 (euro 335,69) mensile, dove al momento il proprietario percepisce un affitto di euro 360. L’attuale proprietario, diverso da quello che ha stipulato il contratto d’affitto, non ha mai fatto gli aumenti istat previsti da contratto. Mi chiedo visto che sono il nuovo proprietario da quando potrò calcolare l’adeguamento istat arretrato e su quale base d’importo calcolare il nuovo canone? E’ corretto chiedere l’adeguamento dal 1998 a oggi? Grazie

    • DATOS Says:

      Il nuovo proprietario non può chiedere la differenza dei canoni non percepiti negli anni passati. Quello che può chiedere è che il canone aggiornato tenga conto degli aggiornamenti non fatti in passato. La data di riferimento deve essere quella di subentro del nuovo locatore. Comunque è necessario leggere bene il contratto per capire cosa c’è scritto riguardo l’adeguamento del canone.

  36. Valentina Says:

    Ciao il aumento ISTAT viene effettuato sulla somma originale scritta sul contratto oppure sulla somma aggiornata ogni anno??

    • DATOS Says:

      Sulla somma aggiornata ogni anno.

      • Luigi Says:

        Buongiorno, sono anch’io interessato a questo aspetto: su che base legislativa posso spiegare al mio inquilino che, entrando a Gennaio nel terzo anno di affitto, il nuovo canone da aggiornare non è più il canone base, pagato nel primo anno, bensì il canone attualmente pagato, da rivalutare ulteriormente in accordo alla avvenuta variazione dell’indice Istat? Grazie.

      • DATOS Says:

        L’articolo 32 della legge dell’equo-canone:

        Art.32. (Aggiornamento del canone). Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato
        annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in
        aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei
        prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai
        contratti di locazione stagionale

        Al di là, che il vincolo del 75 percento è stato abrogato successivamente con la legge 431/1998, l’impostazione dell’articolo è ancora in vigore per quanto riguarda l’aggiornamento. Abbiamo evidenziato due termini dell’articolo. Si parla di “canone di locazione” e non di “canone di locazione originale”. Inoltre si parla di “aggiornamento”, quindi il canone risultante dalla variazione dell’indice ISTAT diventa il nuovo canone di locazione. Altrimenti non avrebbe senso lo scopo dichiarato dell’articolo di adeguarsi a “variazioni del potere di acquisto”.

  37. angela Says:

    Salve ,ho affittato un locale commerciale, dove nel contratto non è specificato l’adeguamento istat,, ora il proprietario, vuole l’aumento, per legge devo concedeglierlo, oppure non sono obbligato, visto che non è scritto sul contratto di locazione?

    • DATOS Says:

      Nel caso di contratti commerciali, se non c’è scritto niente nel contratto allora il proprietario non può richiederlo.

  38. blogaffitti Says:

    se ho stipulato un contratto il 28/05/13 ma il contratto decorre il 1/09/13 qunado devo iniziare a pagare l’istat

  39. blogaffitti Says:

    Ho un problema con un azienda mi puoi dire dove posso trovare una fonte scritta?

  40. blogaffitti Says:

    non hai niente che mi possa aiutare a testimoniare questo?


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